2008年重庆华宇北国风光项目推广策略.doc

2008年重庆华宇北国风光项目推广策略
……梦开始的地方……
2006——家临江,醉美的风光
2007——家临江,最流行的风光
2008——家临江,最经典的风光
我们原定的推广线路,
2008是延续还是继承的创新?
这是个问题。
当然,答案不是我们说了算,
至少应该是由市场环境和我们的客群而定……
壹
回首07/展望08
2007年
北国风光领衔北滨流行风光趋势
顺利承接2006年“醉美的风光”主题延展
为热点北滨板块营造了一个高品质及高性价比的滨江人居梦想
前期诉求以“城市北回归,江景最流行”为核心
开创北滨江景流行时代
后期以产品各项品质卖点对应中端价格营造高性价比概念
成功塑造2007北国风光“北滨最具性价比”品质楼盘形象
同时准确的策略沟通直击目标客群,完成预定销售目标
传播目标,2008
11>. 继续巩固北国风光领衔北滨的优势地位
2. 顺利完成后续产品价格提升后销售任务
3. 华丽完成北国风光完美落幕收官
4. 利用北国风光项目传播强化华宇企业品牌
2007是“流行风光”,2008是“经典风光”
我们也许应该在此基础上创新一下
连续2年以江景为核心的诉求,我们需要创新方向
市场环境激变,原有策略方向必须根据市场变化作出调整
固有视觉元素,塑造了识别风格亦引起了视觉审美疲劳
一些新思考……
2008,我们需要新的传播方向
如何寻找新方向……
08年产品价格提升,导致客群产生变化
应该从新客群需求核心调整我们的沟通策略
08年产品实景现房优势明显
加之商业配套逐步完善
应该从项目现状层面提炼消费者利益承诺
贰
北滨生活/代言重庆
关注项目之前,让我们先回顾大市场
外地品牌开发商齐聚重庆,逐渐成为重庆楼市主角
2007年重庆楼市大势
贝尔的观点
外地品牌开发商重庆战略的优势主要集中在企业品牌、开发实力、操作方式等层面,确实对重庆本土开发商冲击较大。但是对于重庆市场普通消费者而言,外地企业品牌实力只占较小影响。他们更多关注层面在于产品本身优势及对稀缺资源的占有程度。
2007年重庆楼市大势
贝尔的观点
滨江楼盘的热销代表购房者对稀缺地产资源的追求度逐渐增高,滨江楼市竞争在这样的大环境影响下变得异常激烈。要在这样的环境中树立差异化形象和赢得市场,除去本身占有的稀缺资源外,必须在生活概念层面提供产品附加值,通过这样的思路,营造出稀缺市场中的稀缺产品,其产品价值及市场价值不言而喻。
滨江楼市上演南北战争,争霸重庆滨江楼市主角
2007年重庆楼市大势
贝尔的观点
一个项目涨价只是个别行为,市场全部涨声一片,就是一种现象了。2007年下半年,重庆地产市场涨价迅速,为发展商创造更大利益的同时,亦拉升了市场和消费者的预期。对于我们后续产品涨价,虽和之前产品差距较大,但受整体市场的影响,并不会凸显太多价格抗性,只需寻找足够产品支撑。
“实验区”利好打破重庆房价低谷,市场涨声一片
2007年重庆楼市大势
贝尔的观点
07年末至今,重庆市房地产市场持续降温,市场观望气氛浓厚。许多开发商采取各种促销手段,诸如打折、赠送、特惠等变相降价现象,开始在楼市上普遍出现。自去年10月中下旬至今,主城区的房地产市场一度低迷,楼盘销售速度放缓。为了吸引购房者,几乎所有的楼盘或明或暗都有折扣,,优惠金额达到10多万元。打折、赠送、特惠等变相降价现象,在房地产市场上十分普遍。
众多开发商直接利用促销降价对抗楼市寒潮
08年楼市预测
2008年楼市大势
08年楼市不容太过乐观,但也不会下调,只是压力相对较大。紧缩银根、控制贷款、提高利率,经适房、廉租房等政策的落实力度在加大,物业税政策的出台步伐在加快,政策层面在短期内不会改变,将使2008年楼市充满压力。2008年的供应要比去年略高,不会出现供不应求的疯狂局面。重庆楼市的正常需求应在1800万-2000万平方米之间,但07年重庆主城楼市大局是供不应求,,实际消化2639万平方米,连前些年的一些空置房源都卖出去了。而2008年,重庆楼市供求将相对平衡。
2008年楼市价格趋势
根据重庆市2020总规,主城核心区扩大400多平方公里,未来10年内主城城市人口将增加430万,每年存在1500万平方米住房需求。薄熙来和王鸿举表示,用3-5年时间,投入1000亿元把主城九区的危旧房全部改造,这也给地产带来相当大的机会。预计4月份重庆楼市将走出观望局面,房价将稳中有升。从政策、土地、资本、需求等方面综合来看,房地产行业未来5年内持续看涨。尽管目前成交量在萎缩,但以往的经验告诉我们,市场能在半年内将政策利空充分消化掉。重庆房价今年仍有进一步上涨的空间,但涨