国际珠宝饰品城招商策划方案.docx

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招商策划方方案
第一部分::招商策略略
第二部分::招商进度度中的比例例分配
第三部分::招商付款款方式
第四部分::经济分析析
第五部分招商费费用预算
第六部分::各楼层商商品结构定定位
第七部分::招商准备备工作及时时间安排、达达成目标及及实施内容容
第八部分::广告宣传传策略
第九部分::开业庆典典
前言言
“商业地产产点石成金金的魅力就就是能发掘掘到土地的的潜在价值值”,针对对该项目,经过长达数月的深入调研,得出一致结论:如果说区域商圈的人气效应和山东昌乐“珠光宝气”、山东招远黄金产量使金龙国际珠宝饰品城定位于“珠宝专业市场”有了天然的基础,那么整个华北、东北市场类似专业批发市场的空白和潜在商机则为
项目打造了一个聚宝盆。同时,比起如火如荼,创造巨额产值的南方珠宝专业市场,北方市场显然刚刚起步,相信随着人民币升值压力,各地的制造商都开始重新审视国内市场。
本着高起点点、高规格格的商业规规划,凭借借项目在山山东潍坊优优越的商业业地理位置置优势和雄雄厚的发展展商实力,依依托项目广广阔的发展展前景,金金龙国际珠珠宝饰品城城打造华北北地区珠宝宝饰品零批批商业巨舰舰可谓水到到渠成。
金龙国际珠珠宝饰品城城针对山东是全国国的珠宝首首饰生产加加工基地和和销售集散散地,但缺缺乏集中的的、规范的的、上档次次的专业交交易市场这这一现状,利利用其位于于潍坊市中心心区的地理理优势,将将集中国内内最有实力力、规模最最大、市场场影响力最最大的珠宝宝首饰品牌牌进驻。
金龙国际珠珠宝饰品城城一楼是黄黄金珠宝品品牌专卖中中心,其1100000多平方米米的经营面面积,位居居山东黄金珠珠宝饰品卖卖场之首。在在这个黄金金珠宝零售售大卖场中中,来自330多个国国内外知名名的珠宝首首饰品牌各各展风采,将将各大品牌牌的特色和和服务尽展展在消费者者面前,最最大程度地地满足了消消费者消费费需求。金金龙国际珠珠宝饰品城城在国内珠珠宝首饰卖卖场首推“真珠宝宝,不二价价”的经营营理念,为为规范珠宝宝首饰零售售市场做出出表率,为为中国珠宝宝首饰业的的国际竞争争力注入了了新的活力力。
金龙国际际珠宝饰品品城二、三三楼是全国国珠宝首饰饰厂商最集集中的珠宝宝首饰批发发市场,同同时也是内内地珠宝首首饰产品出出口海外的的重要基地地。经过以以后的发展展,金龙国国际珠宝首首饰专业市市场将显示出饰饰品系列齐齐全、品种种繁多、厂厂价直销、信信息快捷等等规模、价价格和信息息优势,充充分体现专专业市场一一站式采购购的特色。来来自全国各各地的珠宝宝首饰采购购商家不需需要再像以以前那样,跑跑遍全国,只要在在这座名副副其实的珠珠宝首饰之之城内,就就可以轻松松地“物取取所需”。不不同特色、不不同品种、不不同款式的的齐全产品品系列,都都为采购商商家带来了了多向选择择的采购便便利。
金龙国国际珠宝饰饰品城五楼楼是珠宝商商会所,它它开行业先先例,为广广大珠宝商商和从业人人员提供了了一个联谊谊、交流、合合作、学********及娱乐的的良好空间间,它集会会议中心、推推广中心、拍卖中心、信息中心、鉴赏培训中心、休闲中心为一体。今后珠宝商会所将开展系列专题活动,为国内外珠宝商之间增加相互的沟通和了解,加深了相互情意,促使达成更多的商务合作。以显示强劲的功能优势。
从目前的国国际国内珠珠宝首饰市市场发展走走向看,由由于中国珠珠宝市场的的发展空间间广阔,欧欧美及许多多国家的珠珠宝商都力力图将市场场向中国拓拓展。在CCEPA签签署后,让让金龙珠宝宝这个目前前国内规模模最大的珠珠宝首饰专专业市场,成成为既是国国内珠宝走走向国际市市场的窗口口,又是
海海外珠宝进进军内地市市场的通道道。国内珠珠宝首饰厂厂商的珠宝宝产品可以以通过金龙龙珠宝这个个交易平台台批量销往往国外,而而国外的珠珠宝产品也也可以通过过金龙珠宝宝在国内市市场占有一一席之地。不不同国家的的不同的珠珠宝首饰文文化在金龙龙珠宝交融融,国内产产品的低成成本优势和和国际产品品先进工艺艺优势都得得到有效发发挥。使香港的珠珠宝首饰厂厂商将金龙龙这一黄金金宝地作为为进军内地地市场的跳跳板,他们们没有理由由不利用CCEPA下下的一系列列优惠政策策和得天独独厚的地理理优势而错错过进军内内地市场的的先机。
金龙国际珠珠宝饰品城城将市场价价值定位于于高档次、高高规模和高高起点,力力图汇集国国内、香港港、国际的的众多知名名品牌和实实力雄厚的的珠宝厂商商,致力于于构建全新新的珠宝首首饰国际化化交易渠道道,实现珠珠宝交易的的规模化、国国际化、产产业化。同同时,为了了保证金龙龙国际珠宝宝饰品城所所销售的产产品质量,建议发展商方面特别邀请国家权威质量检测机构驻场,为消费者提供多项鉴定检测服务。
保障入场商商户的生意意兴隆是金金龙国际珠珠宝饰品交交易广场应应做的一项项重要工作作,在为进进场珠宝首首饰品牌提提供各项商商铺租金及及经营成本本优惠的同同时,金龙龙国际珠宝宝饰品交易易广场应预算算大笔的宣宣传费用,开开业前和开开业后都将将投入巨资资宣传金龙龙国际珠宝宝饰品交易易广场及入场场经营的珠珠宝首饰品品牌。这些些措施的有有效实行将将为金龙国国际珠宝饰饰品交易广场的兴旺旺发展提供供良好的保保障和坚实实的运营发发展基础。
第一部分::招商策略略
招商策略::四两拨千千斤
与全国珠宝宝饰品行业业协会、中中国珠宝协协会、世界界黄金协会会、上海市市宝玉石协协会、中国国宝玉石协协会、上海海钻石交易易所、上海海黄金饰品品行业协会会、台湾珠珠宝工业同同业工会、上上海珠宝玉玉石加工协协会、大溪溪地珍珠国国际宣传协协会、中国国金都黄金金珠宝首饰饰城、宁波波市宝玉石石协会、河河南省宝玉玉石协会、221世纪珠珠宝网等单单位携手,以产产业基地浙浙江、香港港、深圳、广广西等地为为重点招商商方向,强强强联手打打造的华北北地区珠宝宝饰品零批批巨舰。
在确保山东东地区招商商工作全面面、顺利开开展的同时时,各招商商部门安排排出60%%的招商力力量,对外外地(包括括外地国内内产品的厂厂家和经营营商、国外外产品的国国内代理、国国内内销分分支等)运运用电话、传传真、网络络、DM等现现代化通讯讯手段进行行招商。效效果理想的的情况下,在在保证山东东地区招商商指标的同同时,随时时进行调整整加大外地地(及国际际)招商力力度。
针对珠宝饰饰品专业市市场招商推推广之道和和商户资源源的有效挖挖掘,在充充分结合项项目定位和和业态分析析的基础上上,走出山山东,将第第一个招商商目标紧紧紧锁定在国国内“执行行业牛耳”的的义乌饰
品品行业的大大腕身上。通过先后考察一批义乌乃至全国顶尖饰品生产企业,并邀请义乌饰品行业协会骨干会员企业到潍坊考察项目,就经营可行性、预期性、投资成本、投资回报等方面双方进行详细调研。企业包括:其中年产值70亿元、涉及义乌和上海饰品商业地产投资的大型企业———新光饰品集团、拥有自研开发生产销售***的义乌饰品出口欧美大户———富佳公司和销量排全国前三甲的金利达公司、深圳、香港各大珠宝公司及国际知名珠宝公司等。
为了保证金金龙国际珠珠宝饰品城城的专业形形象,发展展商方面应应制定非区区域主流品品牌不招、非非实力品牌牌不招、非非信誉品牌牌不招、非非特色品牌牌不招的四四不招商原原则,旨在在保证金龙龙国际珠宝宝饰品城的的专业化和和品牌化。
第二部分::招商进度度中的比例例分配
招商的前期期阶段,招招商的比例例计划为::山东地区区招商占440%左右右;外地招招商占400%左右;;国际招商商占15%%左右;预预留出5%%的比例,作作为机动或或炒作。
其中:山东东地区招商商所占比例例不得超出出整体的440%;外外地招商、国国际招商的的比例可根根据实际情情况扩大,扩扩大部分可可占用本地地招商份额额;根据招招商实际情情况,如果果招商出现现火爆,可可加大预留留部分的比比例(例如如10%)。这这样后期可可通过保留留精品商铺铺推出、拍拍卖等方式式提高价位位水平,在在项目只有有同期推出出的情况下下,通过预预留部分享享受到商铺铺升值的部部分利益。
第三部分::招商付款款方式
一、租金交交纳及优惠惠政策有以以下三种方方式:
1、一次性性交纳3年年的租金。从从第四年起起租金递增增5%;第第五年
租金递增66%;第六六年租金递递增7%;;总体租金金递增比例例不超过原原租金水平平的20%%。
2、首期交交纳5年租租金的300%,正式式开业前再再交齐5年年租金全款款。从第六六年起租金金递增5%%;第七年年递增6%%;第八年年递增7%%;总体递递增比例不不超过200%。可签签定租约合合同期为220年。
首期就一次次性交纳55年租金。可可获得6年年实际使用用权的优惠惠政策。从从第七年起起租金递增增6%;第第八年递增增7%,总总体递增比比例不超过过20%。除除享受以上上优惠政策策以外,还还可以获挑挑选一间商商铺位置的的机会。
3、首期交交纳10年年租金的330%,入入驻前交齐齐10年租租金全款。可可获得122年实际使使用权的
优优惠政策。可可签定租约约合同期为为20年。如如10年租租金在首期期就一次性性交齐,除除享受以上上优惠政策策以外,还还可以获挑挑选两间商商铺位置的的机会。
二、租金交交纳及优惠惠政策2(备备选方案)::
1、同上。
2、第一段段同上。
首期就一次次性交纳55年租金。可可获得赠送送6个月无无偿使用权权的优惠政政策。从第第七年起(含含第6年后后半年)租租金递增66%;第八八年递增77%,总体体递增比例例不超过220%。除除享受以上上优惠政策策以外,还还可以获挑挑选一间商商铺位置的的机会。
3、首期交交纳10年年租金的330%,入入驻前交齐齐10年租租金全款。可可获得111年实际使使用权的优优惠政策。可可签定租约约合同期为为20年。如如10年租租金在首期期就一次性性交齐,除除享受以上上优惠政策策以外,还还可以获挑挑选两间商商铺位置的的机会。
注:以上方方式并不是是机械地推推出,可视视市场反应应情况进行行穿插,也也可以在尾尾铺招商过过程中,对对尾铺招商商的优惠力力度增加时时运用。
四、租金交交纳方式及及提供优惠惠政策的理理由:
考考虑到项目目的招商不不但要符合合公司的总总体定位,同同时还要兼兼顾公司的的成本回收收,并且回回收期越短短,产生的的运营财务务费用支出出就越少,同同时,及时时还贷将有有利于公司司信用等级级的提高,对对将来的公公司发展极极其有利。上上述方案一一方面可以以起到将缺缺乏实力小小商户挡在在门外的作作用(及抬抬高门槛),达达到自然淘淘汰的目的的。同时,根根据‘现金是王王’的原则,运运用对我们们影响极小小的使用年年限的优惠惠,让利商商户,做到到先期既给给出优惠又又不会使应应收现款产产生丝毫损损失。
另外外,兼顾将将来中心商商铺升值,我我们可以充充分享受到到升值的利利益,方案案设定是为为了尽量引引导商户去去选择5年年一次性交交纳租金的的方式。此此方式达到到的经济效效益将在附附上的经济济分析内容容中计算出出具体的数数据体现。
第四部分::经济分析析
一、交纳(三三年)租金金经济分析析(理想价价格)
1、根据可可出租实际际使用面积积按(?)万平平方米计算算;
2、按照每每层出租实实际使用面面积平方米米计算;
3、平均租租金价格按按每天每平平方米---元人民币币计算;
每层定价为为:平均租金金价格为::元/㎡
第五部分::招商费用用预算
招商总体费费用包括人人员开销、广广告制作(包包括印务)、媒媒体购买、管管理费用等等项,总费费用预计在在18300万-20000(具具体另议)万万之间,其其中广告费费用是最大大的一项支支出,而广广告费用必必须根据实实际运作情情况进行调调整。如招招商非常顺顺利,则广广告投入将将会进行灵灵活调整削削减。
项目
费用预算(万万元)
备注
广告制作
100
印务、创意意、胶片、沙沙盘、3DD、展具、户户外、流动动。
媒体购买
1200
电视、电台台、平面、户户外、流动动
办公用品
75
车辆、演示示用具、移移动办公
人员管理
200
薪水、提成成奖励、培培训
差旅
20
交通、住宿宿、招待
外埠费用
100
场地、日常常费用
电话费用
30
电话、传真真、网络
DM费用
5
邮寄、夹报报、散发
公关活动
100
发布会、联联谊、
合计
1830(具具体另议)
分析:%%;%%;%,应应占比例符符合正常市市场运作中中的比例分分配。
第六部分::各楼层商商品结构定定位
楼层
业种、业态态布局
备注
五楼
珠宝商会所所、餐饮
四楼
名设计师艺艺廊、中国国金都馆、中中国饰品馆馆、拍卖中中心、信息息中心、展展示中心
三楼
民间收藏、古古玩字画、赌赌石、奇石石、工艺礼礼品
二楼
时尚银饰人造宝石石、翡翠玉玉器、
珍珠、水晶晶珠珠宝首饰批批发市场
首层
璀璨美钻石石、宝石、翡翡翠玉器、珍珍珠、黄金金饰品、
铂金饰品、名名品钟表、品牌专卖中心
B1
珠宝包装材材料仪器器设备首首饰加工
第七部分::招商准备备工作及时时间安排、达达成目标及及实施内容容
一、招商准准备工作(只只针对配合合招商部分分):
1、完成项项目名称注注册、以及及项目标志志等的CII设计并注注册。
2、注册中中文及英文文的国内域域名(.)及国国际域名(..com)。
3、确定宣宣传包装概概念、总体体广告宣传传用语。
4、完成设设计制作金金龙国际珠珠宝饰品交交易广场招招商文告、招招商楼书,包包含项目功功能分布及及内部结构构图。
5、完成设设计制作项项目效果图图的POPP,3D资资料光盘。
6、完成设设计制作金金龙国际珠珠宝饰品交交易广场的的主体、各各分体剖面面模型沙盘盘。
7、完成招招商队伍的的建立(招招聘),进进行培训及及人员甄选选分配。
8、制定商商户准入标标准、引入入原则、操操作规则等等。
9、确定公公司组织机机构和部门门设置。
10、招商商处的筹建建。
11、招商商部各种管管理规章制制度、业绩绩考核奖惩惩制度、工工作操行规规则出
台。
12、制定定商户准入入标准、条条件、和招招商规则。
13、制定定并印制招招商租赁合合同、租赁赁申请表、登登记表、相相关协议、商商
业管理守则则等。
14、根据据招商类别别敦促各分分部制定招招商工作倒倒计时计划划(包括招招商区
域、重点目目标、任务务指标完成成计划等)。
二、招商时时间安排::
招商前期准准备工作阶阶段为:22006//12/001——20007/033/10
正式招商时时间确定为为:20007/033/18———20007/122/30
后招商期暨暨开业庆典典筹划阶段段:20007/122/30———20008/044/28
1、20006/122/01———20006/122/10完成招商商人员招聘聘(10天天)及培训训工作(110天),同同时完成
个个人招商指指标确认并并按照招商商任务指标标提交各自自的工作倒倒计时实施施方案。
2、20006/122/20———20006/122/30完完成印制各各种合同、文文件、申请请表、登记记表等。完完成项目标标志等系列列CI设计计,更换识识别系统(包包括名片、信信函、旗标标等)。确确定宣传包包装概念及及总体广告告用语。
3、20006/011/01———20006/022/10完成前期期招商文告告、招商楼楼书制作,确确定招商媒媒体广告计计划(包括括广告创意意、制作、媒媒体购买选选择等)、招招商各项管管理费用支支出预算。完完成各种PPOP、33Dviisionn、沙盘等等的制作。完完成招商部部筹建工作作。
4、20006/022/10前前完成一一切招商准准备工作。
5、20006/022/18招商工作作正式开始始。
6、20006/022/18———20007/033/30配合组织织公关活动动,针对对对象为行业业协会、政政府部门的的;针对国国际招商部部分的。如如有香港招招商计划单单列。
7、20007/022/18———20007/055/01招商第一一阶段。
以山东为重重点的招商商工作,招招商比例按按计划控制制在总体的的40%以以内。同时时负责外埠埠招商工作作人员在本本地进行外外地招商工工作。国际际招商部通通过各驻华华商务参赞赞、外商驻驻华代表处处、国外产产品在华代代理机构进进行招商。
外埠招商设设3个月试试探期,如如果反应良良好,则由由负责人员员作出报告告提交招商商部,由招招商部作出出外埠实地地设点招商商计划(包包括地点选选择、招商商规模、策策划广告宣宣传配合、费费用预算等等),报请请总经理审审批。
8、20003/055/01前前完成所有有外地实地地招商工作作准备。
9、20007/055/01———20007/088/01招商进入入第二阶段段。在确保保产业基地地招商工作作按计划顺顺利进行,并并达到预期期目标、回回款理想的的基础上,提提高要求进进行市场二二次开发。目目标定位于于增加中心心商品的名名、特、优优、新、独独、多样化化等的内涵涵,外埠与与国际商品品在这一阶阶段列为重重点。
10、20007/008/011——20007/111/01招商进入入第三阶段段。本期工工作重点是是拾遗补缺缺,针对中中心的商品品结构进行行微调整。做做到符合金金龙国际珠珠宝饰品交交易广场的的原定市场场定位及功功能分布设设计。
根据实际招招商情况制制定招商收收尾计划,对对招收工作作未达到设设定标准的的进行最后后突击攻关关。
11、20007/111/011——20007/122/30招商进入入尾声。所所有招商目目标在20007/112/300前责成有有关分部确确实完成。根根据招商阶阶段预先挑挑选商铺情情况、对未未决定位置置的商铺策策划商户抓抓号的准
备备工作(地地点、方式式、安全保保障、公正正程序)。
12、20007/112/300——20008/044/28后招商期期、开业庆庆典。
招商商部人员缩缩编,部分分人员转入入商业管理理编制。招招商整体工工作做
总结,财务务情况汇总总报告公司司董事会。
开业庆典的的公关活动动、促销活活动、广告告发布等。
(备选方案案):
1、同上。
2、同上。
3、20006/122/01———20007/011/10工作内容容同上。
4、20007/011/10———20007/011/20完成媒体体发布前期期工作,一一切就绪。
5、20007/011/20(阴阴历十二月月初二,大大寒)招招商正式开开始。
6、20007/011/20———20007/022/10春节招商商工作正常常进行,并并针对广东东、福建、浙浙江沿海地地区春节港港澳台4000万侨胞胞回乡省亲亲机会,进进行春节攻攻势。结合合韩国、日日本、港台台商人回乡乡探亲机会会,其扩散散力将会极极有成效。
7、其他同同上。
三、达成目目标(设定定理由及达达成手段)::
达成目标标是按照商商业项目招招商的程序序安排制定定的最低限限度招商进进展要求。实实际招商过过程中,必必须超额或或提前完成成此目标,否否则将影响响整个招商商的成功。
2007//02/118——20007/055/01第一阶段段完成招商商任务的220%。
此阶段主要要操作方案案是通过项项目广告宣宣传及内部部预登记商商户,进行行提炼筛选选,电话及及DM营销销方式,从从商业项目目对投资者者的吸引程程度分析,达达成此目标标较有保障障,之所以以设定200%任务的的目标,是是为了保证证项目招商商商户质量量,只假设设登记客户户中存在低低于20%%的商户是是达到我们们招商标准准的。
2007//05/001——20007/088/01第二阶段段完成招商商任务的330%。
此阶段进入入招商成熟熟期,由于于前期招入入商户的口口碑相传作作用,会同同时吸引同同业或相关关联商户;;另外第一一阶段的电电话、DMM营销的滞滞后反应将将在此阶段段收效;同同时外埠招招商赴当地地设点的大大规模展开开;以及国国际招商部部分预计于于此阶段到到达见效最最明显阶段段;以上四四方面支持持本阶段完完成30%%的任务指指标。
2007//08/001——20007/111/01第三阶段段完成招商商任务的550%。
此阶段由于于建筑主体体出地面,结结构达到封封顶前阶段段,商户对对项目的信信任度大大大加强;招招商比例中中设计500%的生产产型商户(厂厂商及隶属属厂商营销销机构),440%的产产品代理商商及经销商商,10%%的普通经经营商户,前前两阶段主主要针对对对象为比例例设计中的的前50%%,此阶段段由于接纳纳其余500%类型商商户,标准准降低,招招商难度相相应减小;;通过招商商进展顺利利、商户踊踊跃等方面面的事件公公关活动,对对剩余招商商起到催化化作用;恰恰当的时机机运用精品品商铺拍卖卖会的形式式,用夺标标宣传刺激激招商的最最后阶段工工作;完成成最后阶段段任务是具具有一定可可行性的。
另外,具体体招商过程程中,最后后阶段的实实际情况应应该是剩余余任务远远远低于计划划目标,实实际已处于于收官(围围棋术语)微微调阶段。
四、招商实实施内容::
1、招商人人员的招聘聘工作:
为了更好地地完成项目目的招商工工作,需要要根据需求求进行对招招商队伍的的建立。由由于项目属属性的特殊殊性,以及及工作进度度和工作强强度的实际际要求,无无法任用缺缺乏经验的的人员,同同时没有时时间对销售售人员进行行从业岗位位培养,故故对招聘人人员进行严严格的从业业经验及工工作能力方方面的考量量。
招聘原则::对商业专专业的招商商人员,必必须具有本本行业从业业3年以上上招商管理理的经验,优优先考虑从从事过商业业房地产项项目的招商商工作、招招商策划等等方面的工工作经验、或或从事相关关行业市场场招商、拥拥有行业内内大量全国国性和国际际客户资源源者。
招商部人员员招聘计划划:总人数数为28人人(暂定)。按按楼层分招招商分部。
招商1部::B1层,44人,设招招商主管一一名。
负责对珠宝宝包装材料料、仪器设设备、首饰饰加工的招招商工作。
招商2部::F1层,44人(暂定定),设招招商主管一一名。
负责对璀璨璨美钻石、宝宝石、翡翠翠玉器、珍珍珠、黄金金饰品、铂铂金饰品、名名品钟表、品牌专卖中心的招商。
招商3部::F2层,44人,设招招商主管一一名。
负责时尚银银饰、人造造宝石、翡翡翠玉器、珍珍珠、水晶晶、珠宝首首饰批发市市场等的招招商。
招商4部::F3层,44人,设招招商主管一一名。
负责民间收收藏、古玩玩字画、赌赌石、奇石石、工艺礼礼品等的招招商。
招商5部::F4层,44人,设招招商主管一一名。
名设计师艺艺廊、中国国金都馆、中中国饰品馆馆、拍卖中中心、信息息中心、展展示中心等等的招商。