2019常州星河国际年度推广执行提报168p.ppt

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2019常州星河国际年度推广执行提报168p
0
50
70
90
110
户型面积(㎡)
外滩1号
新城万博
白金汉宫
两房
三房
四房
130
144
160
180
200
五房
两房
紫金城
星河国际
外滩1号
白金汉宫
250
三房
四房及以上
户型
点对点分析
中小户型的竞争集中在万博和绿地,大户型的竞争锁定创业。
特征总结:
(1)80~140平米的中小户型:
主要竞争对手为新城万博和绿地两个项目。
属于市场上的主流产品,无太多亮点,赠送空间略多于竞争对手,属抗风险和主流跑量产品。
(2)170~260平米的大户型:
主要竞争对手为创业,创业走的是2T2长进深的传统绿地式豪宅户型,为了维持户型的奢侈感而牺牲了实用性。
坚持走大面宽短进深的设计原则,及保持了大户型的奢侈享受,又兼顾了实际居住的舒适度与实用性。如双厅同宽、双厅大开间、4房朝南、多套房、工人房等标准。
户型
点对点分析
具体户型对比详见附件
现有产品搭配适当,在不确定的市场下首开,宜组合推出以确保销量。
价格策略
点对点分析
万博:低价吸客,低开高走。成功
创业:高调吆喝,高开低走。触破价格敏感点
绿地:低开低走,缓步拉升。一般
本项目价格策略应秉承尊重市场、领先市场、不脱离市场的原则。既不冒进,亦不以低价搏量。
市场上推广仍以产品和价格等硬性指标为主导,本项目宜采取差异化推广,以软性主题引领市场。
推广
点对点分析
万博:利用商业配套优势主打综合体、中心概念;
创业:贴金贴银的豪宅的概念;
绿地2个项目:略拔调性(海派风情和帝王家),更多的是直击价格。
创业
绿地
星河
企业品牌实力够强,但仍缺乏本土认知,以项目美誉度逐步树立品牌的全城影响力是持续要坚持的动作。
新城
新城作为本地开发企业,已在常州开发多个项目,目前拥有众多粉丝。
星河前期李连杰活动、国际人居调研、壹基金活动已为星河地产建立品牌影响力;星河地产来自深圳,中心区运营专家逐渐为常州市民接受,随着常州星河国际开发,星河品牌强势影响力逐渐显现。
绿地虽在常州相继开发3各项目,绿地世纪城及外滩1号多以小面积刚需产品为主,只在常州市场上有一定声音,但未能建立非常强势的品牌影响力。
创业作为本地开发商,在本土有1-2个经典项目,紫金城项目打造精装豪宅路线,是首次进军豪宅市场,希望通过该项目将品牌影响力提高。
品牌
点对点分析
点对点分析
总结
大盘规划所带来的领先理念是项目的核心竞争力。线上差异化放大软性优势,线下踏实扎根市场是关键。
对手面前寻求突破
一座大山:新城地产
经营常州十余年,二十余项目同时操盘常州,
建立常州空间建筑形制标准,区域老大地位难以撼动。
新城在售项目:
新城公馆
新城公园壹号
新城首府
新城清水湾
新城风尚
新城南都
新城帝景
新城长岛
新城蓝钻
新城上街
新城域
新城金郡
新城万博广场
新城首府国际公寓
新城尚东区
新城逸境
新城华府
对手分析:新城地产
优势:
1、本土第一品牌,区域影响力深入常州
2、体量制胜,全体系产品满足全线购房需求
劣势:
1、“超市类”品牌,大而全,缺乏个性
2、以货卖货,满足“居住”需求,缺乏品质生活观念提升
与其说“新城”是地产开发商,不如说是“建筑提供商”