龙泉大面镇炜岸城二期产品定位.pptx

该【龙泉大面镇炜岸城二期产品定位 】是由【博大精深】上传分享，文档一共【59】页，该文档可以免费在线阅读，需要了解更多关于【龙泉大面镇炜岸城二期产品定位 】的内容，可以使用淘豆网的站内搜索功能，选择自己适合的文档，以下文字是截取该文章内的部分文字，如需要获得完整电子版，请下载此文档到您的设备，方便您编辑和打印。炜岸城二二期住宅宅定位报报告
/
世家此次次针对炜炜岸城项项目后续续工作,,主要围绕原二二期别墅墅区以及及三期高高层(南南区)的的产品定位展开开。
按照现有有规划方方案,原二期住宅产品全部部规划为为双拼、、独栋别别墅(套均530㎡)。那么,当前成成都别墅墅供需市场,以以及区域域客群的的需求特特征之下下,该类类产品是是否具备备市场机会。而而针对三三期高层层住宅,,需要采采用何种种主流户户型产品品,方能能够实现现“量价价齐升””的销售售目标。。
一期
多层洋房房
二期
(别墅区区)
驿都都大大道道
龙城城大大道道
项目工作作方向和和思路
基于以上上考虑,,我们将将通过对对成都别墅和高高层市场场的深入分分析,了了解更为为直接和和有效的的信息,,从而确定本案案最适宜的产产品方向向。
三期南区
(高层区区)
目录
第一部分:市场分析
第二部分:产品定位
Contents
第三部分:客群定位
第四部分:价格定位
市场分析
第一部分:
青城山板块
蒲江板块
金堂蓝光观岭
城市别墅
远郊别墅
本案
城市别墅
别墅市场研研究
按照区位及及居住功能能,成都别别墅市场可可分为主城城区与近郊郊区位的城城市别墅板板块(第一一居所),,以及远郊郊区位的度度假别墅板板块。
项目区域的的城市干道道网络发达达,并与主主城区无缝缝对接,属属于城市居居所的范畴畴。
所以,本次针对别别墅市场的的研究,将将以主城区区及周边近近郊城市别别墅板块作作为数据统统计对象。。
别墅市场研研究
整体供需——联排别墅作作为主城区区市场绝对对主力,供供需两旺,,独栋、双双拼别墅市市场占有率率较低
2011年1月至今,。。其中,联排排别墅约占占整体供应应的78%,属主要供供应产品,,销售良好好;独栋别墅占占比次之,,去化尚可可;双拼拼别墅在主主城区别墅墅里占比稀稀少。
可见,目前前成都主城城区及近郊郊别墅市场场的供应与与成交热点点集中在联联排别墅。。
别墅类型
面积区间(㎡)
总体量(㎡)
总体量占比
总去化率
联排
250-500以上

%
%
双拼
300-500以上

%
%
独栋
400-500以上

%
%
2011-2012年11月主城区及及近郊别墅墅类型占比比分析
别墅市场研研究
面积特征——独栋别墅以以300㎡以上套型型为主,总总价高,客客群来源较较窄,双拼拼无市场竞竞争优势
就独栋别墅墅的面积段段分布而言言,300㎡以上套型型是目前市市场的供需需主力,因因面积大、总总价高,而而且对周边边环境和自自身资源极极为依赖,,故客群范范围较小,,目前供需市市场主要集集中在城南南区域;
双拼别墅面面积大、总总价高,但但舒适度及品品质感不及及独栋,性性价比又小小于联排,,在市场上处处于“高不不成低不就就”的尴尬尬地位。
面积段
供应占比
成交占比
200以下
%
%
200-250
%
%
250-300
%
%
300-400
%
%
400-500
%
%
500以上
%
%
表1:独栋、双双拼面段供供需占比交交互表
别墅市场研研究
面积需求——300㎡以下小联排排别墅存在在明显市场场缺口,需需求旺盛
从联排别墅墅面积段分分布来看,,300-400㎡是目前市场场供需主力力,但对比比供需关系系,300㎡%,%,供应稀缺缺,市场存存在较大的的需求缺口口;
另外,根据据世家对别别墅市场后后续推盘项项目的数据据跟踪(保保利两河项项目、保利利华阳项目目),联排排别墅供应应面积段均均在200㎡以下。可可见,联排排别墅面积积趋小的趋趋势将会愈愈发明显。。
面积段
供应占比
成交占比
250㎡以下
%
%
250-300㎡
%
%
300-400㎡
%
%
400-500㎡
%
%
500㎡以上
%
%
表2:联排面段段供需占比比交互表
别墅市场研研究
价格区间——购房者对套套型面积400㎡以内,总总价低于500万的联排别别墅认可度度最高。
城区联排别别墅因项目目档次差异异,主力成成交集中在在300-800万/套,成交总总价跨度大大。
面积段/总价段
500万以下
500-600万
600-800万
800-1000万
1000万以上
300㎡以下
32
2
8
5
0
300-400㎡
145
17
64
44
9
400-500㎡
0
5
22
5
4
主城区及近近郊联排别别墅成交面面积段及总总价段交互互表(套))
根据主城区区及近郊城城市别墅市市场分析,,我们得到到了两条重重要信息::
城市别墅市市场,联排排作为主城城区及近郊郊别墅市场场绝对主力力,供需两两旺。其中中,300㎡以下小联排排别墅市场场存在明显显的市场缺缺口;
高端别墅市市场,独栋栋及双拼别别墅由于套套型面积大大,总价高高等因素,,客群来源源较窄,整整体去化速速率缓慢;;
所以,单就就别墅市场场的整体供供需关系,,项目二期期大独栋别别墅规划,,并未与市市场主流客客群的产品品需求相对对应。
别墅市场研研究
小结