借鉴美国经验,推进我国的房地产证券化.pdf

中国房地产金融· 海外之窗
!!!!!!!!借鉴美国经验,
推进我国的房地产证券化
! 刘晨
中图分类号:!"#$%& 很小。拿中国建设银行来讲,该行房地产信贷部
文章编号:$’()*+#""(,((#)(#*((-&*(, 所经办的抵押贷款业务仅占到房贷部贷款总额的
文献标识码:. $(%+1,占总行贷款总额的比例还不到$2。由于
//// 没有相当规模的抵押贷款积累,抵押债权的证券
! 我国房地产证券化的发展现状化便难以推行;(,)我国住房抵押贷款市场只有一
我们所谓的房地产证券化是指将非证券形态级市场还不存在二级市场。我国的住房抵押贷款
的房地产实物投资转化为可以在二级市场上流通市场结构单一,仍处在放贷—还款的简单循环阶
的证券,使投资者与投资对象之间直接的物权关段,由此决定了抵押贷款资金的流动性差,抵押
系转化为债权性质的有价证券形式。针对当前我贷款市场尚需进一步发展。
国积压在商品房地产上的,((( 多亿元资金,我,3/项目融资证券化
们所采取的证券化不是通过转手买卖房地产套出房地产证券化从非贷款机构的房地产投资经
资金,而是转变这,((( 多亿元的物权资金为债营机构出发,表现为房地产投资经营机构直接进
权资金,通过在二级市场上买卖从而获得房地产入资本市场,通过发行股票、债券等来筹集房地
业后续发展资金。这一点对于我国房地产业可持产建设资金的行为方式。我国改革开放以来,伴
续发展具有深远意义。随着资本证券市场的不断形成和发育,房地产项
$%抵押债权证券化目融资证券化也得到了一定程度的发展,并成为
房地产证券化从银行金融机构的角度看,表我国当前房地产证券化发展的主体格局。主要表
现为金融机构出于单纯的融资目的,将其拥有的现在以下两个方面:($)房地产股票市场的发展。
房地产抵押权即债权分割成小单位的有价证券面我国目前股票市场的上市公司中,几乎"(2左右
向公众出售以筹集资金的方式。由此形成的资金的企业,其从股票市场上发行股票筹集来的资金
流通市场,称之为房地产二级抵押市场。从我国均有一部分流入房地产业。有条件的房地产企
目前的实际情况来看,抵押债权证券化的发展尚业,除了可以在深交所和上交所办理一定的手续
为一片空白。主要表现为:(0)抵押贷款的规模上市外,还可以在 456 和 7689 两个场外交易所
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中国房地产金融· !""#· 第# 期
系统上市。这都为房地产融资业务的进一步扩展正是由于房地产抵押二级市场的巨大成功,
创造了极为有利的条件;(!)房地产债券市场的发美国的房地产金融市场已经发展成为当今世界上
展。我国目前的债券市场上,为房地产开发而发最为发达的房地产金融市场,其
行的债券已有两种:第一种是房地产投资券。海也获得了本质上的改善。从上述美国住房抵押贷
南省于"##$ 年初率先在国内推出,主要有“万款证券化的发展历程中,我们可以总结出其兴起
国”、“仙乐”和“富岛”三种, 发行总额达与成功发展的关键因素,这对于尚未启动证券化
"%& 亿人民币,并在海南证券报价中心上市。第进程的中国房地产金融