星月国际广场项目零售市场研究.pdf

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星月国际广场项目零售市场研究:.
目录
◆上海市宏观零售市场分析3
◆影响区域分析38
◆代表性竞争性项目分析56
◆消费者调查66
◆研究结论93:.
上海市宏观零售市场分析:.
社会消费品零售总额
GDP社会消费品零售总额
GDP增长率社会消费品零售总额增长率

上海市社会商品零售总额在过去的十

%,略高于GDP的
10000
%,但其增长趋势和GDP基本

。

目前上海的人均GDP已经超过1万美
00
20052006200720082009元,稳定高速的经经济增长,带来了
上海GDP与社会消费品零售增长比较数据来源:上海市统计年鉴巨大的发展动力和发展机遇。
上海市恩格尔系数变化趋势图上海城镇居民的恩格尔系数在这五年
宏观零售市场分析内有着较明显的下降,说明上海居民

。





20052006200720082009
数据来源:上海市统计年鉴中国统计年鉴:.
人口及家庭结构
万人
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
20052006200720082009
上海市户籍人口及增长率(2005—2009)数据来源:上海市统计年鉴
宏观零售市场分析
和21世纪初相比,2005年以后的增长率略有提高。%,05年以后
%。
从2005年开始,上海人口出现快速增长的情况。到2009年为止,上海户籍人口增长了40万,平
%。
2009年,上海常住人口达到1921万,外来人口占到541万,占上海总人口的28%,外来人口增
长是造成上海总人口增长的主要因素。:.
人口及家庭结构
总人口平均家庭人数(万人)











20052006200720082009
上海市总人口及家庭结构变化
宏观零售市场分析数据来源:上海市统计年鉴
,说明三口之家(父母、孩子)的家庭
结构成为发展主流。
不断增加的人口给上海带来生机和活力的同时,也带来了较大的社会问题。随着城市中心
人口外迁至非中心及郊区,这些区域的零售商业将面临新的要求和契机。:.
各区人口密度及人均收入
上海2009年各区人口密度
各区人口每平方公里人口密度
(万人)上海市的人口分布非常不平
45050000
40045000衡,2009年底,中心城区最
35040000
35000高人口密度达四万人,而人
300
25030000
25000口最低密度的金山区只有1千
20020000
150人左右。
15000
10010000
505000一般来说,人口密度较大的城
00
区山定山区其经济发展也较为成熟,相
黄浦静安卢湾虹口闸北杨浦徐汇长宁普陀东新闵行宝嘉金松江奉贤青浦
数据来源:上海市统计年鉴浦对应的收入水平也较高。
上海市人均收入水平和人口密度一些老城区的居民收入会略低
宏观零售市场分析数据来源:上海市统计年鉴于新城区,因为新城区的经济
50000人均收入水平人口密度50000区域发展比较集中。
4500045000
4000040000
3500035000
3000030000
2500025000
2000020000
1500015000
1000010000
50005000
00
浦东新区卢湾区长宁区普陀区虹口区闵行区嘉定区松江区奉贤区:.
居民收入水平变化
上海人均收入分布
数据来源:上海市统计年鉴
2009伴随着经济的增长,上海市民的收入
水平也得到了较大的增长,生活水平
200810000元以下
10000—15000元提高的速度很快,2009年人均可支配
200715000—20000元收入高达28838元。
20000—25000元
25000—30000元倍,是全国人均可支配收入最高的地
200635000元以上
区。
2005
过去五年中,上海城镇居民居民可
0%20%40%60%80%100%
支配收入平均年增长10%左右,和GDP增
长基本符合。
宏观零售市场分析上海市分区城镇居民收入水平
50000高收入家庭占的比例逐年增长,市区
45000
40000以卢湾、长宁、静安为高收入区域,而
35000在郊区则宝山略高。
30000
25000
20000
15000
10000
5000
0
湾区安区汇区区陀区山区定区区贤区
卢静长宁区徐黄浦区虹口普松江区宝杨浦区闵行区嘉青浦区金山奉:.
居民消费水平及结构变化
上海市人均收入及消费趋势图随着收入的不断增加,居民的消费水平
数据来源:上海市统计年鉴
也不断的提高,过去的五年里,上海市人
(元/年)
人均可支配收入消费支出比均消费水平保持着稳定的提升,较低于收
4000080%
入增长。
3000075%
2000021世纪初到现在,上海居民的消费将稳
1000070%
定在家庭收入的70%左右。
065%
20052006200720082009食品、衣着、家用设备等初级消费所占
比例已经开始下降,同时教育、交通、居
住等高级消费比例开始上升。
上海市居民家庭消费结构变化图
宏观零售市场分析
不断提高的收入和消费水平为零售业的
20052009发展和新型零售业态的出现提供了条件。
10%5%9%5%
35%34%
17%15%
14%6%6%7%17%5%7%8%
食品衣着家庭设备医疗保健
交通通信教育娱乐居住杂项:.
储蓄及贷款倾向
上海市居民存款及贷款比较
数据来源:上海市统计年鉴
居民储蓄存款居民消费贷款贷款/储蓄
(亿元)
1600035%
1400030%
1200025%
10000
20%
8000
15%
6000
400010%
20005%
00%
20052006200720082009
宏观零售市场分析
根据调查显示,上海购房者的房价与家庭年收入比平均为10,每月还款额占收入的45%,两项指
标均居十城市之首。上海购房者的压力在十个城市中是最大的。
调查显示,出于住房、医疗、教育、失业等方面的考虑,上海居民在收入增加时会比较倾向于选
择储蓄。
大多数的人在选择贷款买房后,生活质量受到了较大的影响。“负翁”、“房奴”等名词的出现
也从一个侧面反映了上海市民无可奈何的现状。:.
居民消费****惯评述
独特的地域环境造就了独特的上海消费****惯。目前在上海的消费者大概可以
分为以下几个主要的消费群体:
外地来沪打工者
这一部分人人数众多但消费能力是最低的。他们收入水平较低,同时缺乏必
要的社会保障,消费水平有限。
老上海人
老上海人指土生土长的上海人,这部分社会经历丰富,经过了中国历史上比
宏观零售市场分析较困难的时期,形成了勤俭的消费****惯。他们即使是收入很高,消费也是实
用为主,不会铺张浪费。日常消费是他们主要的消费方式。
新上海人
外地来沪的上海人,通过攻读大学、人才引进等进入上海,融入上海。他们
大部分工作勤奋,受高等教育的水平普遍较高。这部分人在上海购房的压力
较大,一般不会选择很高档的消费。:.
居民消费****惯评述
上海白领
基本上都是老上海人的儿女。这些年轻人接受新事物的速度很快,消费观念也比
较接近西方。相当一部分人在结婚购房上会得到父母的支持,购房压力相对较小。
高收入高消费是他们特点。淮海路等商业街的主要客户就是他们。
高收入阶层
收入很高,消费水平很高。是上海高档消费的主要消费者。
宏观零售市场分析这些消费群体集合在一起,使得上海的整体消费呈现出大众消费和高档消费同
旺,中高档消费不强的两头大中间小的哑铃型。
随着上海经济的进一步发展和收入水平的整体提高,人们的不断接受新的事物,
其消费观念不断转变,消费多元化发展,中高档消费必将得到较大的提升。:.
零售业发展趋势
和国外不同,我国的新兴零售业态不是依次进入市场,而是几乎同一时期进入的。21世
纪以前,百货店一直是主要的业态形式。2000年以后,新兴的零售业态大量出现,并呈现出差异
化的发展趋势:
传统的街边购物开始分化、聚集,形成专业街。
连锁超市一大一小(便利店和大卖场)细分市场。标准超市受竞争影响,业绩每况愈
下,被迫转型。生鲜和食品加强型超市成为标准超市的发展转型方向。
购物中心出现并得到快速发展。不同类型的购物中心概念出现。
百货业态的市场份额下降,转而向专业化、高档化和连锁化发展。
宏观零售市场分析
随着上海经济和人口的向市区周边拓展和扩散,郊区的商业得到快速的发展。中心区
商业向高档化专业化发展,郊区商业向规模化大型化发展。
中国加入WTO数十年,外资受到的限制越来越小,大量的外资进入上海市场寻求发展。
目前上海运营比较成功的大卖场、大百货等大部分都由外资掌控。
大型的商业购物中心对交通的依赖性加大。上海市目前的商业中心和商业发展区域大
都临近地铁线路。市政规划以及轨道交通对零售业的影响越来越大。:.
零售业生命周期
大型综合购物中心/广场
现在在上海已经渡过引入
期,进入快速扩张的阶段。这
衰退期引入期
种商业模式成为继超市、大卖
●品牌折扣店场之后改变人们消费****惯的又
●标准超市
●社区商业一巨大力量。一站式服务是其
●传统百货商店(邻里中心)
最主要特点。休闲、娱乐设施
●商铺批发市场●网上零售店以及各种消费理念带来的个性
化消费则成为购物中心吸引客
流的主要因素。
●家电连锁大卖场●高中档连锁百货商店
购物中心
宏观零售市场分析●大型综合超市●专业家居大型超市作为不同业态的综合体,
●大型餐饮娱乐●大型综合购物中心/广场使得已经渡过引入期的业态
●食品加强型超市可以缩小后进入购物中心,
成熟期并互相促进,产生协同效应。
●便利店扩张期
而刚进入引入期的业态则可
以在购物中心中获得依托和
支撑。
*各个业态的位置为示意图:.
零售商业网点面积调查
上海市商业网点面积坪效趋势图
社会消费品零售总额零售营业网点面积坪效上海的商业面积总量很大,从05年至今基
亿元万平方米万元/平方米/年本上都以每年500万平方米的量在增加,如



发达国家城市。

1
随着零售业的发展,越来越多的商户进入
,竞争日趋激烈,造成了单位坪效的下

。2009年的坪效比05年下降了约10%。

20052006200720082009未来在激烈的竞争中获得生存,越来越多
数据来源:上海市商业经济研究中心
的开发商倾向于建造体量较大的物业。
宏观零售市场分析
2005年—2009年上海市新增零售商业项体量大的物业抗风险能力加大的同时也带
目网点数比例分布图来了更大的风险。在建的大型商业项目成功
数据来源:上海市商业经济研究中心的业态定位对于招商而言,起着关键性的作
32%25%0%用。
40%
68%22%13%
百货其他
购物中心大型综合超市
专业专卖店:.
目前主要零售区域
目前上海主要的商业零售区域如下图所示:
1人民广场
2南京东路
3南京西路
4中山公园
宏观零售市场分析5淮海路
6徐家汇
7四川北路
8豫园
9虹桥:.
人民广场
人民广场
人民广场位于***一号线和二号线的交汇枢纽站。由于位处***枢纽站。以
及其“上海名片”的效应,人民广场商圈聚集了众多上海居民以及大量的外地游客,是上
海最旺的商圈之一。
人民广场同时存在着:传统的百货商场(第一百货)、最新型态的购物中心(来福士
广场)、品牌专卖店(香港名店街)以及迪美地下商场等多种形态的零售业态,充分的保
障了其交通枢纽中心带来的多层次消费需求得到最大程度的满足。
通过周边丰富的品牌餐饮、以及各式娱乐与上述多种零售业态的结合,人民广场已经
宏观零售市场分析
成为上海独一无二的交通枢纽型的大型综合休闲购物区域。:.
南京东路
南京东路
南京东路自古即为主要商铺聚集处,今天南京东路成为上海外来游客必到的最富盛名的
旅游购物胜地。
南京东路步行街分布着协大祥、老介福、亨达利、恒源祥、张小泉等地方特色商店,以
及置地广场、第一百货商店、新世界百货等百货公司。
“外地人到南京路,本地人逛淮海路”:据相关部门统计,目前外地游客在南京东路上
的消费额,占南京东路整体消费额的60%以上。
“通过一百商城、恒基项目和宏伊大厦等商业项目的落地以及美国哈根斯、意大利季诺
宏观零售市场分析咖啡、日本樱之园烤肉等知名品牌的入驻,南京东路整体档次在不断的提升,在传统的
“购物天堂”的南京东路,一个紧贴时代消费的异国风情、时尚氛围已经初具规模。:.
南京西路
南京西路
南京西路聚集着上海顶级办公楼、时尚购物广场、高档酒店和服务式公寓。
南京西路商圈分布着大型高档商业广场、中型专业商厦、专卖店和街铺群的三大零售业
态,已形成上海高档化、品牌化和规模化购物中心的商业格局,明确定位于外籍人士、上
海高级管理人士和公司白领、江浙富豪三个不同的高端客户群。
据静安区政府统计,上海市国际顶级品牌,有95%都在南京西路商圈内开有旗舰店、专
卖店。梅龙镇广场、中信泰富广场和恒隆广场被称为南京西路上的“金三角”,是上海最
高档的世界顶级品牌集聚的中心。
宏观零售市场分析:.
中山公园
中山公园
中山公园坐落于地铁二号线和三四号线的交汇处,地理位置得天独厚。便捷的地铁交通
给中山公园带来了大量的客流。
经过几年来的发展,中山公园商圈如今已成为一个现代商业和多媒体产业为主导,兼有
商务、休闲娱乐、文化和居住功能的上海西部商业中心
中山公园的商业设施有:龙之梦购物中心、多媒体生活广场、新宁购物中心以及巴黎春
天、贝多芬广场等。
目标客户是当地居民、商务人士和交通客流。
宏观零售市场分析:.
淮海路
淮海路
淮海路的正式发展始于1993年地铁一号线建造,目前淮海路上的商业以百货为主,同时
还有品牌专卖店和生活广场以及特色街边店等。
淮海中路聚集着多家内外资百货公司以及多个品牌专卖店。由于和新天地相邻,淮海路
的餐饮娱乐业也比较发达。
随着上海广场的改头换面,以及新鸿基襄阳路地块商业的大力发展,淮海路商时尚新潮
风格定位日益凸现,为都市新新人类及时尚白领首选购物地。
宏观零售市场分析:.
徐家汇
徐家汇
徐家汇位于上海市中心城区的西南部,是上海市著名的商业中心之一。中心广场占地
,汇集了港汇广场、东方商厦、太平洋百货、美罗城、中兴百货、汇联商厦等
知名商场,豪华繁荣集于一体、购物休闲融于一炉。
地铁一号线以及地铁地下空间的连接是徐家汇得以成功的最大因素。在地铁一号线徐
家汇地铁站,地下通道连接了地面所有的商业建筑。商业服务的丰富和交通出行的便利使
得徐家汇成为上海重要的商业中心。
徐家汇周边区域存在的大量常住居民为此商圈带来较为稳定的购买力。如今轨道交通9
宏观零售市场分析号线以及11号线已在徐家汇和1号线实现换乘,其交通枢纽地位已不容置疑,徐家汇商圈
也同时完成了从区域性商圈到城市中心交通枢纽型商圈的转变,从而带来强大的区域外流
动消费群体。:.
四川北路
四川北路
四川北路为仅次于南京路、淮海路的上海第三大商业街。
四川北路的商业以高品位、中低价的商品为经营特色,定位于广大工薪阶层,有“百
姓的购物天堂”之称。
巴黎春天、东宝百货为四川北路商业旗舰;银虹、叶大昌商厦为中档百货;凯润金城,
定位为国际品牌的大型百货商厦;赛格电子城和赛格数码世界等中型专业购物中心让四川
北路的零售业态更加完美。
宏观零售市场分析:.
豫园
豫园
豫园坐落于上海市市区南部旧城的东北角,西面与上海城隍庙和豫园商城毗邻。
豫园附近的商业以旅游商业为主,辅以特色小吃。定位大众化,面向旅游人士。
豫园地区主要的零售业态有:黄金、国药、工艺品、百货、餐饮以及食品等,绝大
部分都属于上海豫园旅游商城股份有限公司。
宏观零售市场分析:.
虹桥经济技术开发区
虹桥经济技术开发区
虹桥经济技术开发区在上海市区西部,靠近高架道路,坐落在市区通往虹桥机场
的必经之路上,是以外贸中心为特征的集展览、展销、办公、商务、居住、餐饮、
购物等一体的新兴商贸区。
商务有虹桥上海购物中心、虹桥友谊购物中心和万都中心。
会展有世贸商城、国贸中心、中国展览中心。
宾馆有银河、虹桥、太平洋、扬子江、樱花渡假村。
宏观零售市场分析居住有古北新区、虹桥路别墅和长宁路沿线高档住宅。
虹桥经济技术开发区涉外业务较多,其商业的目标客户也大多是以外籍人士居多。:.
现有主要零售区域对比
零售区域功能定位商业模式
人民广场交通、休闲、购物、旅游百货、品牌专卖、餐饮
南京东路旅游、购物特色商店、百货、餐饮
南京西路高档品牌专卖、商务购物中心、专卖店
中山公园交通、生活休闲购物中心、专业卖场
淮海路时尚休闲中心百货、品牌专卖、特色餐饮、娱乐
宏观零售市场分析
徐家汇交通。休闲、购物百货、专业商城、餐饮
四川北路休闲购物、餐饮、旅游百货、专业商场
豫园旅游、购物百货、特色餐饮、专业商场
虹桥以外贸中心为特征的商贸区商务、会展、餐饮、娱乐:.
上海十一五规划商业布局
上海十一五规划将大力加快一批新郊区新市镇的建设。“十一五”期间,将在上海市
郊形成由1个中心城、9个新城、60个左右新市镇和600个左右中心村构成的城镇体系。到
2010年底郊区城市化达到75%。
目前,上海市已经形成了“四街四城”8个都市商业中心——即南京东路、淮海中路、
四川北路、南京西路、徐家汇商城、豫园商城、新客站不夜城、浦东新上海商城,以及
江湾五角场和中山公园2个都市商业中心。
宏观零售市场分析
另外,到2010年底,上海市中心城区还将规划建设形成24个区域商业中心、10个特色功
能区、20条商旅文结合的风情街以及20条左右的特色专业街。
——引自上海市十一五规划:.
未来零售商业新兴区域
从上海市的十一五规划和其他一些区域性规划,我们可以看到上海如今
新兴的几个商业区域。
10五角场
11世博区域
宏观零售市场分析12陆家嘴
13真如商圈
14上海南站:.
五角场
五角场
五角场地处杨浦区,周边分布着密集的常住居民和包括复旦大学、同济大学等在内
的多家教育机构。根据上海市十一五规划,五角场地区将被打造成上海九个市级商业
中心之一。
目前五角场地区的商业在进行大规模的新建和改造之后焕然一新。包括万达商业广
场、百联又一城以及创智天地等项目均已正式营业。此地区已经成为中高档购物、娱
乐、办公为一体的商业聚集区。
万达商业广场MALL,,项目已引入沃尔玛、欧倍德、百
宏观零售市场分析盛、红星美凯龙家居广场和华纳电影城等主力店进驻经营。
,主要经营精品百货、超市购物、休
闲餐饮等。:.
世博会区域
世博会区域
世博会区域跨越浦江两岸,,范围涉及到黄浦、卢湾和浦东新区。
世博会后,这一区域所建成的大量展馆以及宾馆等将被部分的保留或改造,形成新
的服务业聚集区域。滨江大型公共绿地将被完全保留,成为上海市的大型公共开放
空间。
宏观零售市场分析:.
浦东陆家嘴
浦东陆家嘴
陆家嘴地区经过多年的发展,目前已经形成了由几十栋办公楼和两个主要的酒店
(香格里拉大酒店和GrandHyatt)所组成的核心高级办公区域。
目前,陆家嘴区域有将近十栋写字楼和宾馆,包括Park,Hyatt,FourSeasons,
WHotel、RitzCarlton等。而正大广场、东方明珠以及百联集团、新鸿基集团等商
业项目,将陆家嘴打造为真正的城市商业中心。
宏观零售市场分析:.
真如商圈
真如商圈
真如商圈城市副中心在普陀区,和徐家汇、花木、五角场一起构成上海规划中的四大城
市副中心。真如靠近铁路西站,规划以现代物流业为重点,建设商务办公区、大型物流企
业集聚地、酒店服务区和低密度的文化设施。
目前真如商圈内已有的商业设施有百安居、麦德龙等、百联国际广场(中环百联)和农
工商项目等。根据普陀区政府的规划,真如地区的曹杨路将建200万平方米的办公楼和商
业服务设施。届时真如将成为名副其实的副中心。
宏观零售市场分析:.
上海南站
上海南站
上海南站拥有69,000平方米的商业运营面积。根据规划,铁路南站商业广场将被打造
成以服务交通客流为特点,以服务周边社区为亮点的商业中心。在业态上,除了传统
的商业零售业以外,将特别突出现代服务业,比如时尚产业、信息媒体产业、现代文
化娱乐设施等,消费层次定位在中档。
交通枢纽的商业往往都朝着流量型的模式发展。上海南站客流量很大,其定位不易
过高。但我们认为,出色的管理仍然能够让流量型的商业模式得到健康发展。未来上
海南站作为一个交通型的随机性消费场所,适宜经营体重轻、体积小的物品,以中低
宏观零售市场分析价位为特征,消费群体以火车站的客流、附近社区的居民为主。:.
未来主要商业区域对比
零售区域定位商业模式
百货、专业卖场、大卖
五角场购物、娱乐、办公
场、娱乐
世博会区域文化休闲、会展、旅游餐饮、娱乐
陆家嘴购物、旅游、办公办公楼、购物中心
宏观零售市场分析
真如副中心物流集散、商务购物中心、专业卖场
上海南站交通枢纽、餐饮、娱乐流量型商业:.
上海主要商区定位比较
上海主要商区定位比较
现有的商业区域可以看出,随着定位
的逐步提高,目标客户的年龄段也在下
降。
大多数如今新兴的商业区域目标客户
定位比现有现有商业中心年轻。
宏观零售市场分析:.
结论与评价—宏观经济
宏观经济发展势头良好
过去的十年,上海经济持续保持了令人瞩目的两位数以上的增长,城市经济发展迅
猛,人们生活水平得到了巨大的提升。
政府稳健的政策保证了经济的快速发展,给投资者以信心。上海作为中国的经济中
心,其地位不断的得到巩固和提升。
政府的规划极大的促进上海城市的健康发展,合理化其