世联2010年05月10日东莞鼎峰·尚境营销策略总纲.ppt

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2010/05/10
谨呈:东莞市鼎峰房地产开发有限公司
鼎峰·尚境营销
策略总纲
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“鼎峰·尚境”——城区与镇区交界处一块极为独特的土地,将在2010-11年上演怎样的一场“营销游戏”?
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商业秘密声明
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前提:目标的审视与思考
目标认知
1
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项目认知1
项目位处东城与寮步交界处,紧邻传统黄旗山豪宅片区
商贸:世博广场、天虹商场、君豪商业中心、海雅百货、星河传说、家乐福、东城步行街……
御景湾酒店
家乐福
吉之岛
东城中心
花园新村商业街
愉景东方威尼斯
盈锋广场(天和百货)
愉景新时代广场
东城风情步行街
酒吧一条街
东莞豪宅板块:天骄峰景、星河传说、愉景花园……
本案
东城
寮步
项目地址:东升路和五环路交界处,属于寮步和东城交界地带
城区罕有42万平米大社区,开发周期较长
项目认知2
水玎珰四地块经济指标
地块
占地面积
建筑面积
容积率
B地块
44359㎡
97590㎡

C地块
64610㎡
142142㎡

A地块
39980㎡
87956㎡

D地块
㎡
㎡

合计
193949㎡
426688㎡
鼎峰集团已拿下A、B、C三块地,目前开发B地块。
四块地之间有市政路相隔,不利于形成统一的整体。
B地块东侧临五环路(约30m),北侧临东升路,噪音影响较大,但昭示性和通达性较好。
按年均消化10万平米计算,项目销售周期需要5年左右的时间。
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项目认知3
二线景观资源、高层南向望高尔夫
N
玉兰中学
住宅空地
水玎珰
本案
住宅空地
住宅空地
峰景高尔夫
天骄峰景
骨灰塔
万科城市高尔夫
东安花园
工厂、村屋
当地低层村屋
愉景花园
汽车东站
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共享东城大市政配套,但周边生活配套相对缺乏
项目认知4
石井市场
东城13碗美食街
汽车东站
玉兰中学
同济东莞医院
东城商业中心汇集海雅百货、天虹百货、沃尔玛、好又多、华润万家、家乐福等商家
东城酒吧街
一里洋场美食街
项目地块
莞深高速
五环路
美高美酒店
15分钟可达东城中心商圈,娱乐、购物、餐饮、医院、酒店大商业配套齐全
周边生活配套缺乏
有教育、医疗配套优势
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项目认知5
一期地块的成功开发将直接影响后期地块的开发,一期大于整体
一期开发地块
B地块
C地块
D地块
A地块
鼎峰地产品牌
B地块先期开发,但需考虑到C、D、A地块的协调发展及项目持续的发展过程。
B地块的发展成功奠定了后期地块发展的基础。
本项目的成功开发,将成为提升鼎峰地产品牌的代表之作,承载了品牌提升使命。
A、C地块的楼面地价高达3300元/平米,因此需有一定价格保障才能实现利润。
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项目认知6
规划上全南北朝向,同时面积段按看景观优劣从大到小,十分合理,别墅90%均能亲水。
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