世联2011年哈尔滨盛和天下项目营销策略总纲.pdf

谨呈:哈尔滨盛和房地产开发有限公司
别墅写给松花江的赞歌
-2011年盛和天下项目营销策略总纲
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第三部分蓝海战略
价格策略
推售策略
客户策略
第二部分开创蓝海媒体与渠道
形象定位系列活动建议及
营销总控图
第一部分红海扫描 The Strategy of the Conformity Marketing strategy system
目标、市场、本体 Marketing
竞争与客群
Target / Market / Oneself
Rivals and Consumer
红海扫描
市场、客群、产品
Consumer and Products
、目标解读
OUR AIM OF THE
YAER 2011
项目承载的目标
1 回现目标
——2011年度销售目标20个亿
2 项目顶级城市豪宅的打造
——提高盛和天下项目形象;
——打造可持续发展的地产品牌;
目标分解 2011年度销售目标20个亿
营销重难点别墅+高层+公寓共完成13亿
别墅完成8亿(约100套),高层完
成2亿(约100套),公寓完成3亿
(75%去化率) 目标分解
非营销重难点

旺季(6月-10月):
车位3亿(共1860个,完成80%销售月均去化17套别墅和
率)、商服6000万(, 高层
完成60%销售率) 淡季(11月-12月):
月均去化7套别墅和
已完成销售高层
1-:
开盘完成40%的去化,
,共63套;别墅3月12日开持销完成35%的去化
盘,,销售21套。月均去化12套
高层,7套别墅
基本目标:销售额完成15亿,,别墅、高层和公寓需完成8
亿,即旺季月均去化别墅9套,高层15套,公寓去化50%
、宏观市场
Macro-market
哈尔滨城市房地产板块:中心区、会展、哈西及群力成为
宏观市场中高端客户聚集区,江北、利民香坊主要承载外溢客户
•中心板块:城市核心区位,土地稀缺,高层为
主,高档居住区;
•会展板块:城市经济中心区,高端居住区,城市
意向强,配套设施丰富,市场认知度高
•群力板块:城市重点新区,区域建设逐步完善,
置业热点板块之一;
•哈西板块:大学城、商业、医疗等配套设施较为
完善,未来的黄金商圈;
中心板块•道外板块:传统居住区,商贸集中区,属于内生
价格区间:8000-11000 市场,区域认知较差,对其他区域客户的吸引力
产品:高层不强;
客户:资源占有,居住改善
•香坊板块:传统工业集中区域,开发量较大,价
格平台较低,成熟度逐渐提高;
群力板块•松北板块:自然条件优越,区域配套日益完善,
价格区间:6000-8000
哈西板块客群由起初的中低端被动外溢逐步转向承接城市
产品:多层为主
价格区间:6250-8500
客户:首次置业,居住改善中高端主动外溢客户;
产品:高层、多层
客户:首次置业,居住改善•利民板块:有较大规模高校教育配套,城市价格
高端客户流向最低点,内部大盘影响区域走势。
中、低端客户流哈尔滨城市人口置业趋势图
向
道里、南岗区由于政府的大力推动,成交量占总数的半数
宏观市场以上,未来一段时间还将持续成为房地产热点区域
2010年1-
平米,共销售44674套;
道里、南岗区域商品房成交套数最大,总数达到
24349套,占六区商品房交易面积总套数的半数以
上。
2010年1-12月哈尔滨各区域商品房成交详情
区域套数面积(平方米)
道里区 13862 1462782
南岗区 10487 1155826
平房区 1644 144339
松北区 4431 440876
道外区 5899 483934
香坊区 8351 787157
合计 44674 4474914
【数据来源:世联数据平台】
2010年哈市土地成交量主要集中在市八区,呼兰区成交量居首,宾
宏观市场县无土地成交,未来几年房地产迈向城市近郊发展时代
呼兰区2010年土地成交占总量的 2010年1-12月