东莞茶山新天地商业项目前期策划报告.ppt

:[2010]QC54
茶山新天地商业前期策划报告
深圳市经纬投资顾问有限公司
项目研究工作阶段划分
2
工作
最终
成果
东莞市宏观经济背景研究
东莞市房地产市场调查与分析
东莞市消费者市场调研
项目的优劣势分析和地块价值挖掘
城市新中心案例研究与借鉴
综合体案例研究
至今工作
2010/5/28
2010/6/18
第三阶段
项目招商与营销战略
第二阶段
项目前期策划及执行方略
第一阶段(前期)
项目整体定位与发展战略
东莞房地产市场调查分析结果
项目整体定位与发展战略(终稿)
第一篇章项目定位与发展战略
本篇章解决的关键问题
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通过怎样的物业组合化解市场风险?
在高容积率下各类物业如何创造价值?
如何通过项目开发使区域成为东莞副都市中心之新中心?
挖掘区域价值
创造产品价值
我们的研究思路
5
本项目物业类型组合判断
商务驱动型城市中心功能体系及物业组合
东莞房地产专项市场分析
本项目物业组合判断
本项目中心化发展模式判断
模式一:政务驱动型
模式二:商务驱动型
模式三:商业驱动型
项目条件拟合度分析
项目战略发展方向判定
项目发展战略
项目定位
项目整体定位
项目功能比例
通过怎样的物业组合化解市场风险?
在高容积率下各类物业如何创造价值?
如何通过项目开发使区域成为东莞新中心?
项目分期策略
项目分期
启动期策略
城市新中心发展模式
6
金融保险
高科技
企业服务
案例
城市新中心发展模式
深圳•蔡屋围金融中心
伦敦•加纳利码头
巴黎•拉德方斯
经纬模型
模式一:政务驱动型
模式二:商务驱动型
模式三:商业驱动型
行政文化
商贸服务
休闲娱乐
旅游观光
长沙河西行政中心
青岛行政中心
南昌红谷滩行政中心
深圳•华润中心
宁波•天一广场
日本•福冈博多运河城
核心功能
博览会展
长沙河西行政中心
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新的行政中心大楼
建设后的湘江西岸
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行政中心搬迁至湘江西岸,直接带动了西岸的发展,一批世界500强企业纷纷投资西岸
3年来西岸地价上涨3倍多,人口增加了近2倍,形成一座“新城”
老城区交通压力缓解,环境改善,旧城改造加速,带动地块物业价值提升
1998年提出行政中心搬迁,2001年完成行政中心整体搬迁
模式一:政务驱动型
以政务为核心驱动力的城市中心的KPI体系(关键绩效指标体系)
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KPI体系
外因
用地条件——建设用地的适宜性、安全性等
可操作性——取地成本低、开发成本低、操作难度小
地理位置——城市新区,为带动新区的发展,建立城市新格局,为老城区提供土地,避免原城市中心过于拥挤
交通可达性——地铁口/主干道沿线/便利停车
与城市发展战略、城市规划、城市经济、人口发展密切相关
政府行为——以政府行政中心搬迁为核心驱动力
内因
建设条件——基础设施、交通、环境景观、昭示性等
配套完善——商场、居住、写字楼
大规模,持续开发——用地面积在1平方公里以上
深圳•蔡屋围金融中心
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模式二:商务驱动型
东门商业圈
罗湖中心区
福田中心区
蔡屋围金融中心
位置:罗湖中心区
交通:深南大道沿线/地铁大剧院站
产业聚集
银行
金融证券
保险
深圳发展银行
中信城市银行
建设银行
工商银行
农业银行
人民银行
商业银行
联合证券
大鹏证券
中信证券
华鑫证券
金元证券
南方证券
鹏华基金
友邦保险
太平洋保险
人保
中保
华泰保险
强制性的视觉冲击——超高层/建筑群
世界金融大厦
地王大厦
华润大厦
发展银行大厦
深圳•蔡屋围金融中心
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蔡屋围金融中心
人民南商贸圈
东门商圈
甲级写字楼
星级酒店
市级商业中心
地王大厦
华润大厦
深业中心
发展银行大厦
中信大厦
万德大厦
世界金融中心
晶都酒店
木棉花酒店
华润酒店
万德酒店
中信城市广场
华润万象城
公寓
住宅
地王公寓
名仕阁
世界金融中心服务式公寓
都市名苑
城市天地广场
功能化体系