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人际沟通艺术与技巧.ppt苏州土地市场
一、土地供应总量(单位:万方)
2001-2007年苏州市区土地出让总量总体呈现上升趋势。 2001-2004年土地放量迅猛,年增长幅度达到38-41%。2005年遭遇国家宏观调控,土地政策收紧,供应量首次出现下降,回落幅度达22%。到2006年,随着苏州楼市的回暖,土地供应量再次上升,2007年达到了有史以来的最高峰;
,,增长178%;
2008年的苏州楼市是凄凉的,年度土地总供应量仅仅为290万方(园区132万方),相当于07年的12%,下降比例高达88%。
08年楼市的低迷,直接导致土地的年度供应,先前拍卖的土地还需要较长时间的消化,因此09年的土地市场依据不具备红火的条件,相比08年度会有所增加,但不会有质的变化。
二、分类型土地供应量(单位:万方)
01-07年住宅用地供应呈现梯级上升趋势;商业和办公用地总体呈现稳步上升趋势。
07年住宅用地较06年有较大攀升,㎡,到达历年的峰值水平,商业和办公用地07年供应量较06年翻了一番,㎡,说明随着城市环境的逐步成熟和人口导入对配套需求的逐步提升,商办用地供应急剧放量;
07年火热的市场使得土地储备炙手可热,但是08年楼市的低迷使得土地像烫手的山芋,积极拿地的开发商是少之又少。(园区38万方)的纯住宅用地的新增供应在近10年来首次低于商业办公用地。

2001-2008年苏州土地市场居住用地成交楼面价的走势如下图所示:
从01-08年苏州住宅用地成交楼面价总体呈现上升趋势,土地成本在住宅开发成本中的比重逐步增加。 2001-2003年,苏州楼市供需两旺,开发商对市场前景极为看好,成交楼面价处于一个急剧上升期,年增长幅度达到25-33%,至2003年达到一个高峰。04-05年市场受到政策等因素及苏州周边郊区的大力开发等因素影响,平均楼面价有一定回落。 06-07年随着房地产市场的回暖,楼面价又呈现新一轮的涨幅;
07年住宅用地平均楼面价达到2210元/M2,达到历年来的最高峰。表明07年市场运行速度加快,开发商拿地的信心也比较充足;
而08年,住宅供地急剧减少,供应的土地大多以低价成交,且住宅用地都以安居房、适用房为主,纯粹的商品房较少,因此土地成交的楼面价相比07年也有大幅下降,仅仅维持在06年的水平,仅为1925元/㎡;
结合苏州08年的土地成交情况,以及近期的国内经济环境,09年苏州土地市场依然会延续08年的低迷,预计09年住宅用地整体成交平均楼面价与08年相当。
苏州市场
一、苏州住宅成交套数
07年苏州住宅成交套数为57426套,总成交面积为7106284㎡;
08年苏州住宅成交套数为34589套,比07年减少22837套,下降比例达到40%;住宅总成交面积为3906657㎡,比07年减少3199627㎡,下降比例达到45%。
二、苏州住宅成交均价
,总成交面积为7106284㎡,/㎡;
,,%;总成交面积为3906657㎡(),年度成交均价为6751元/㎡,/㎡,%。究其原因:一方面07年月度整体成交均价上扬的趋势毋庸置疑,但是起点较低,10月份达到巅峰;另一方面08年的成交均价下降的趋势也是客观存在,但是由于起点较高,因此年度均价仍然能够达到6751元/㎡,相比07年依然略有增加,但是基本上维持在同一水平。
园区市场
一、08年园区住宅月度供应量(单位:套)
从上图可以看出:
住宅市场供大于求越演越烈,新政下,开发商加速推盘速度
12月的住宅供应量再度创新高,10790套的供应量达到一年以来住宅供应的的最高峰,出现了严重的过剩,这是园区房地产发展以来,供应量继10月份迈入万套大关只有,再次刷新记录,成为名副其实的供应“巅峰之月”,并且这一趋势还没有终止,从市场的动态变化来分析,09年新的记录将会被刷新;
在房贷新政的刺激下,接下来将会不断以新房源、低总价来占据市场,因此接下来的春节之后积蓄已久的量将会得到进一步释放,供应量增加的趋势依然不会得到有效的缓解;
二、08年园区住宅成交面积(单位:万方)
区域
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