商业街整体招商方案.doc

×××商业街整体招商方案
一、招商的启动时间
如按2005年5月1日开业计划,按一般同规模的商业项目,至少应提前8个月进行招商,×××商业街因种种原因,现距开业之日仅剩下6个月时间,因此招商时间建议最迟11月初开始启动。
二、招商人员人数
商业街铺位864个,现出售的1—4区铺位较小且分散,如此以来增加了招商的难度和强度。对此招商人员定为10名较为合适。具体工作分配如下:
经理(××):负责统管全局,制定招商方案和进度,安排招商人员的日常工作。
招商人员(九名):由经理安排具体招商工作
其中:1-3区由3名招商人员负责招商工作
4-6区由5名招商人员负责招商工作
招商文秘1名
三、招商办公地点
因整个招商需和销售配合,建议在营销中心附近开展招商工作
1、在营销中心后、交警岗亭旁建造一间约80平米的招商办公室。建议在11月底建成,前期暂时在营销中心内办公。
2、在项目现场附近租赁一套写字楼或公寓作为招商办公室,并同时在营销中心内设立招商咨询点,双边配合进行。
四、项目整体招商的原则和目标
1、保证在2005年3月底前项目整体招商完成80%;2005年5月1日项目开业前整体招商完成90%,以保障项目能如期顺利开业。
距明年项目开业只剩下半年时间(2004年11月1日—2005年4月30日),除去春节一个月的时间,实际剩下的时间只有5个月,因此对完成90%的招商计划有一定的难度和压力,但由于前期积累了一定客户资源,加之对项目比较了解,通过后期的招商更进工作和招商广告的配合,对完成这个任务有一定的信心。
2、在招商过程中确保按既定的功能分区进行招商,以保障整个商业街商业经营井然有序。
由于整个招商滞后于销售,且在前期的定位中将商业街定位于自营性商业街,因此要保证功能分区具体到每一个铺位,难度势必很大,因此按功能分区进行招商只能是保障每个区经营的商品性质大体一致,如经营服装的区也可以经营皮具、化装品之类,而不能经营小吃、电玩等。
3、在招商工作中确保业主第一年的投资回报达到8%以上,以稳定业主的投资信心。
根据我司对项目周边商铺租赁价格的调查分析和商业行业基准收益率,我司测算保证业主第一年的投资回报达到8%以上问题不大,较高的投资回报对增强投资者信心和保障商业街的永续经营至关重要。
4、确保整个商业街形象统一和经营稳定。
对1-4区将按现行功能分区进行零散招商,对5-6区采取统一招商,来保证整个商业街整体定位符合东塘商圈需求,来保证商业街长远经营稳定。
五、×××商业街投资业主、自营业主和开发商三方风险分析
1、投资业主风险分析
Ø 商铺不能及时租赁出去;
Ø 商铺租赁的价格比较低;
Ø 商铺升值潜力有限,不能转手或难于转手。
2、自营业主(租赁户)风险分析
Ø 项目招商在开业前不能完成85%以上或装修未完成,项目不能如期开业或开业时间无限期拖延;
Ø 由于招商工作的疏漏,导致商业街内经营无序、鱼龙混杂;
Ø 没有统一的物管或物业管理费用比较高;
Ø 生意不是很理想或经营惨淡;
Ø 开发商卖完后走人。
3、开发商风险分析
Ø 投入大量招商推广费用后,招商效果不明显或收效甚微;
Ø 开发商自己没有专业的招商人员,需聘请专业的招商公司,费用开支加大;
Ø 5-6区“只租不卖”或“先租后卖”,若招商不理想,今后的经营或销售会很困难;
Ø 项目不能如期开业,业主闹事;
Ø 项目日后经营不是很理想或经营惨淡,则不利于开发商的品牌树立。
Ø 项目不能获得稳定的投资回报,业主闹事;
六、招商中存在的主要问题及规避方法
问题一:招商时间紧迫、任务量较大
如前面所述,项目的整个招商时间只剩下约5个月左右的时间,总共有约20000m2、800多个铺位需要招商,因此时间非常紧迫,任务巨大。
规避方法:尽快确定整体招商执行方案,引入专业的招商机构开始工作,并组织专门的部门监督管理。
问题二:已买商铺的业主要求自营或自行转租,可先前没有交保证金,签定相关协议,对其难以制约
规避方法:建议提前召开临时业主大会,成立临时业主委员会,协助开发商做好业主方面的种种工作,以保证项目能如期开业。
问题三:引入大型租赁户后,可能导致租金达不到8%,业主不同意
引入大型主力店、知名品牌客户,由于面积较大,其租金相对会降低,但引入大型租赁户一次性可以租赁较大面积,另外大型品牌的进驻会形成示范效用,吸引中小客户进驻,从而缩短整个招商周期,保证如期开业。
规避方法:开发商适当的给予一定租金补贴。
问题四:自营铺位与大客户租赁铺位重叠
规避方法:
1、谈大型包租客的同时,尽量给投资业主商铺面积占比比较多的商铺群给其选择;
2、对大型包租客包租商铺中的自营业主,可帮其调整到位置相对