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青华别墅定制化方案全案策划
高迪置地 2006/4
【前言】
我们就青华别墅项目提出全程定制化开发模式,由于目前国内房地产市场以集合式规模开发为主,全程定制化开发模式属深度创新手法,也是未来趋势型前瞻开发模式,目前国内可资借鉴的案例极少,因此其实施过程将全面考验发展商全盘整合能力。
---关于策略
在房地产开发中,选择何种策略一是取决于市场的成熟程度,二是取决于发展商的实力、资源和手段。只有确定了科学可行的策略,然后才是功能上怎么做的问题,否则再多的努力都是白费。所以,很多发展商都重视技术层面的事情,而根本忽略了自己究竟要做什么,要采取什么样的开发策略。这是很多开发商不能不警醒的。尤其是大盘的别墅开发,单靠一两个卖点或者华而不实的概念包装是经不起市场和时间的考验的,一定要有总谱,如果说小盘开发是一曲悠扬的独奏曲的话,那么大盘开发则是一场波澜壮阔的交响乐,项目开发必须有自己的灵魂和主题,注意开发节奏,什么时段采取什么样的策略。总之,大盘别墅开发依靠简单的克隆与模仿是没有出路的。
【要点】
定制化的主要目的是提升产品品质、满足客户个性要求、促进项目销售,促进销售是定制化开发追求的终级目标,在定制化开发的战略实施过程中要牢牢把握这个思想。
青华别墅定制化开发实施过程中应严格控制风险、成本、时效等因素,避免盲目追求客户满意度而导致的不利后果,将迎合客户与引导客户结合,并强调发挥后者的作用。
建议开发商成立定制化开发服务小组,明确人员构成、职能、各专业团队介入的时间和方式,采用开放式的紧密—松散型结构。
根据本项目产品的不同特点采取不同的定制化方式,联体别墅——大众化定制、单体别墅——深度化定制、顶级别墅——个性化定制。
定制化开发包括产品定制化和服务定制化两个组成部分,产品定制化由基础、构件和附件三部分组成,根据客户选择的自由度来划分。从本项目实际情况考虑,产品定制化受时间、经验等条件限制暂时还难以深入。服务定制化则包括销售服务、物业管理服务、延展服务和完善的用户界面四个部分,对项目销售将起到重要作用。
我们对房地产定制化概念的理解
---房地产定制化的提出源于规模产品(服务)的定制化.
---房地产产品定制化开发是指在房地产开发过程中,开发商按照客户需求指导设计开发的原则,通过产品定制化和服务定制化两方面的结合,令所开发的物业品质提高,并能最大限度地满足市场需求,从而实现客户的最大满意度和提升地产开发企业的品牌知名度,达到促进销售的最终目的。
---对于越来越成熟,竞争日趋激烈的房地产行业,有商业价值的潜在需求就是市场,别墅物业定制化开发,就是使产品最大限度地迎合市场的过程,它要求开发商将用户个性化的需求融入自己的楼盘,通过产品对这种需求进行诠释。但是,由于客户的非专业性,信息的不对称性等条件限制,市场的需求有时候并不成熟,而有远见的开发商在这过程中不仅仅是被动地满足用户的需求(市场拉力),更应该将用户潜在的还未成熟的某种需求挖掘出来(开发商推力)。将满足市场和引导市场两点完美地结合起来。
房地产定制化开发的阐述:
房地产开发以定制化模式进行,对于开发商将产生多方位的边际效益:
提升物业的产品附加值和市场竞争力.
提升开发商自我的客户服务水平,增加顾客交付价值。
提升公司行业内竞争力,有利于形成公司核心竞争力,增加公司的长期利润。
树立良好的公司形象,提升企业品牌的市场价值。
【建议】:
因此,我们建议开发商应架设较好的人力资源组合,不仅在目前开发的青华别墅中推广定制化开发模式,同时在其他项目的开发过程中,也应注入较强的定制化开发思维,锲而不舍的在房地产定制化方向不停步的前行,房地产定制化开发的综合效益评判应该全面,重视其所产生的边际效益和附加值。
通过分析,我们认为房地产产品定制化也存在着一些前提条件:
定制化只是不完全定制化,即使是称为全程定制化,也只是就产品及局部环境,部分服务环节进行个性化定制。
房地产定制化只适用于部分类型的物业。
房地产定制化必须有合理的规划以及施工质量保证作前提,否则定制化充其量只是短期的促销手段。
房地产定制化必须借助于现代的信息收集传达手段,如果不利用网络或者方便的用户界面,客户服务和定制化操作仅信息收集传达一项成本就会太高,往往会对定制化的实施带来很大的阻力。
房地产定制化开发对公司资源要求较高:
在各定制化环节中要迅速形成规范化的套路,降低运作成本----工作及时总结,有效方法及时沉淀,目标明确。
强化以客户为导向的服务理念,并将之在定制化各客户界面环节溶入----分工要细,全员服务。
良好的部门合作关系,高素质的员工。
【与开发商的几点交流】
关注风险与收益并存:楼盘的规模定制化会增加建筑设计的成本,对建设单位的技术要求也高。