深圳鹏广达3号作品营销策略案 部分3.ppt

鹏广达3号作品
营销策略案
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片区竞争产品和营销张力各有文章,3号作品
存在突破空间
对比
项目
产品细节打造
社区
配套
物业
管理
园林
推广
包装
商业
推售
策略
借鉴项目
蓝郡、东部山海家园
东部山海家园、新世界倚山花园
东部山海家园(花样年物管)、新世界倚山花园2期
新世界倚山花园:地中海风情园林
蓝郡、东部山海家园
盛世名门:分割合理、灵活可变
东部山海家园
鹏广达3号作品
高端配置:
通过精装修、入户大堂、外立面、优质建材等细节打造
商铺招商先行,引进品牌商店
引进品牌物管,如世邦魏理仕、第一太平
营造小巧而秀气的园林,如东南亚风情园林,结合大师设计小品,营造优美生动的小环境
卖点突出、有主有次,线上线下结合,集中爆破,提高项目知名度
商铺硬件要满足所有业态要求,如餐饮,进深与面宽比不大于3,面积控制在50-60㎡
短平单位快走气势,优质单位放大价值、争取利润最大化
世联的思考路径——
现状分析——
我们处于怎样的市场环境?
我们具体哪些先天条件?
案例研究——
我们的解决路径有哪些?
目标实现——
我们如何解决三个关键问题?
宏观基本面——
楼市短期复苏,触底回调迹象明显,09年开始机遇和危机并存,需谨慎乐观。
区域市场环境——
1、以本地客户为主流的非市场热点、相对封闭的区域市场,刚性需求产品为市场主流。
2、竞争对手各有竞争优势,本项目需要通过提升产品竞争力和营销力重点突破。
3号作品价值所在——
盐田行政辖区,包括沙头角镇、盐田办事处和梅沙办事处。沙头角组团将发展为盐田区行政商业贸易中心,发展保税工业和先进工业。
,,。
城区性质:以港口为中心,运输、仓储业、旅游业、商贸业协调发展的现代化海滨城区。
旅游职能:建设成为深圳市东部旅游基地和滨海旅游度假区。
工业职能:突出港口开发建设,发展地方性的运输业、仓储业、外运理货代理及EDI信息传输业,并与龙岗等区域合作在外埠发展港口辅助性产业。
盐田区将建设成为现代化海滨城区
区域价值——现代化海滨城区
区域价值—沙头角,规划中的区域中心
梅沙片区
盐田港
沙头角
沙头角——为盐田区政府所在地,片区市政配套完善,居家氛围浓厚,产品以自住型产品为主,客户多为沙头角附近居民;
盐田港——未来将成为世界第一大港,港口产业和货柜运输,带动片区的租赁市场的繁荣,片区产品以投资型小户型为主
大梅沙——作为深圳最好的滨海度假区,其得天独厚的海景资源让片区发展顶级度假物业成为可能,未来片区主要供给顶级度假型别墅物业。
规划视角:
盐田三大片区在地理、经济和人口方面存在较大的差别,其房地产市场也有较大差异。项目所处的沙头角作为盐田区政府所在地,规划定位为盐田行政、文化和商贸中心中区。
深圳第二通道7月通车,盐田港与市中心区的通行时间将缩短至30分钟以内
北山大道与龙岗区的南辅道相连,并入快速路网,加强与龙岗区的大工业区及各镇的联系,作为盐田港与后方腹地龙岗区之间的主要联系通道
根据《深圳市客动轨道交通总体规划》,地铁8号线连接罗湖和盐田中心区。从罗湖区引2号轻轨线沿深南东路、罗沙大道,经莲塘和沙头角至盐田与平盐通勤铁路相接,并在沙头角、盐田规划二个客运枢纽
盐田港东侧开辟东部沿海高速公路,连接大小梅沙、葵涌,与六号高速公路相连
规划根据东部大旅游区的发展,预留梧桐山路北的通道,过隧道连接深沙路、盐田路高架与东部沿海高速公路相接
交通利好频出,政府强大“东进”决心,
未来与罗湖福田一体化的交通网络
区域价值—政府“东进”意向坚决,交通将日趋完善
区域价值—完善的城市生活配套
城市居住视角:
——沙头角区域位于盐田区中心,生活相关的各项配套齐全,城市功能完善,各项宜居指数高,是盐田区居民选择居所的第一选择。
沙头角片区具有城市功能生活配套完善、人居环境优良、具有滨海城区特色、文化特征显著的新型居住空间明显特征。
盐田区政府大力发展沙头角商业、娱乐、文化等服务性功能,完善居住环境、改善景观环境、营造出适合居住的生活片配套,力将沙头角打造成盐田中心城区。
教育配套:田心小学、海涛小学、沙头角小学、沙头角中学、沙头角体育中学等
商业配套:酒楼、超市、茶餐厅、购物中心等
其他配套:银行、邮局、医院、酒店等
本案
区域价值—沙头角口岸丰富的人流和强烈昭示性
项目地段价值:
口岸对面,未来升值潜力大;
使项目本身具有天然的昭示性;
地处为处车流人流要塞,为项目带来了巨大的传播宣传效应。
区域价值—人文价值和自然资源丰富
天然深水港湾
中国最珍稀东部湾
山海资源和城区化价值结合体