第六章 房地产经营分析基础.ppt

第六章房地产经营分析基础
第一节现金流量
第二节资金的时间价值与等效值计算
第三节房地产投资经营效果评价
第一节现金流量
一、现金流量
二、房地产投资与成本
(一)投资与成本的概念
1. 投资
2. 成本
(二)房地产投资分析中的投资与成本
1. 开发项目总投资
2. 开发产品成本费用=产品开发成本+经营成本+期间费用
三、经营收入、利润和税金
1. 经营收入
销售收入=销售房屋面积×房屋销售价格
出租收入=出租房屋建筑面积×房屋租金单价
自营收入=营业额-商业营业成本-自营商业经营风险回报
2. 利润
利润总额=经营利润+营业外收支净额
经营利润=销售收入-经营成本-期间费用-销售税金
分配利润=税后利润-(盈余公积金+公益金+未分配利润)
3. 税金
(1)销售税金:
营业税税额=应纳税销售(出租)收入×税率
(2)土地使用税和房产税。
(3)企业所得税:
所得税税额=应纳税所得额×税率
应纳税所得额=实现利润-允许扣除项目得金额
第二节资金的实际价值与等效值计算
一、资金的时间价值——取决于三要素投资利润率、通货膨胀率和风险因素
二、利息与利率
1. 利息与利率

——本利和,p—本金, —利息
2. 单利计息与复利计息
单利公式:
复利公式:
3. 名义利率与实际利率
三、资金等效值与现金流量图
1. 资金等值得概念
2. 现金流量图
四、复利计算公式与系数
1. 复利计算中得常用符号
p—现值,F—终值(未来值),A—连续出现在各计算周期期末得等额支付金额,简称年值,G—每一计息周期收入或支出的等差变化值,s—每一计息收入或支出得等比变化数,n—计息周期数,i—每个计息周期得利率
2. 复利计算公式与系数
(1)一次支付的现值系数和终值系数:
称为“一次支付终值系数”
称为“一次性支付现值系数”
(2)等额序列支付得现值系数和资金回收系数:

称为“等额序列支付现值系数”
称为“等额序列支付资金回收系数”