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永泰地产人力资源管理咨询项目项目公司激励方案
2006年12月26日
(原***管理咨询)
目录
项目公司激励方案
项目公司奖金额度的确定
项目公司业绩考核指标
项目公司奖金的发放

房地产企业常用的项目公司奖金额度确定方法
方式
确定依据
计算公式
发放周期
适用情况
工程成本法
根据完成的工程投资额,或建安投资额,乘以一定系数提取奖金
工程项目建安成本×奖励系数
项目关键节点
项目进入稳定期,项目公司主要负责工程建设管理;
持有型项目的开发建设
销售收入法
根据以完成的销售收入,提取一定比例奖金额度
项目总销售额×奖励系数
根据销售回款情况,按季度发放
项目公司负责项目的全面运作管理
超额利润法
项目最终净利润额,扣除目标净利润额,提取一定比例奖金额度
项目超额利润×奖励系数
项目竣工结算完成后发放
项目公司在总部获取土地后进行开发建设,项目公司负责策划及销售。
净利润(或税前利润)法
根据项目最终实现的净利润,提取一定比例奖金额度
项目净利润×奖励系数
项目竣工结算完成后发放
开拓型项目,项目公司负责拿地,开发建设。
***建议永泰地产根据各项目的实际情况,采取工程成本法或税前利润法确定奖金额度
项目公司
特点
采取的业绩奖励方式
说明
工程成本
税前利润
郦城
进入稳定期,项目公司负责项目建设
√
按工程成本考核及确立奖金额度
酒店
持有型物业,投资回报期长,且利润与后期的管理密切相关
√
按工程成本考核及确立奖金额度
京香青科
在已有土地上开发项目
√
根据项目税前利润情况确定奖金额度
天津
开拓型,需独立拿地,开发销售
√
根据项目税前利润情况确定奖金额度
注:项目奖金额度不包括营销人员
方法一、根据工程成本确定奖金额度
适用情况
对仅承担项目工程建设职责项目公司,以及承担持有型物业建设的项目公司,根据工程总投资额度给予一定奖励
奖金总额的确定
项目公司奖金额度=工程建安投资额×奖励系数×调整系数×考核系数
工程竣工结算后,根据工程建安总成本,并结合进度、质量、成本控制等关键业绩指标完成情况,确定总奖金额度
对分期开发的项目,每期独立结算项目奖金额度
发放方式
在项目关键节点完成后,根据考核情况,提前发放一定比例奖金
在项目竣工结算后,扣除一定比例的质量保证金,剩余奖金额度全部发放
在交房1年后,根据业主反馈等情况,发放剩余奖金额度
项目公司总奖金额度的确定
标准(元/平米)
建筑面积(平米)
投资额(元)
奖金系数
奖金额度
总成本
5500
150000
825000000
%
3000000
建安成本
2000
150000
300000000
1%
3000000
项目公司奖金额度=项目总投资额×% ×调整系数×考核系数,或
项目公司奖金额度=项目建安投资额×1% ×调整系数×考核系数
示意
方法二、根据税前利润确定奖金额度
适用情况
对承担项目拓展职责,或项目策划、营销职责的项目公司,根据项目税前利润确定奖金额度
奖金总额的确定
项目公司奖金额度=项目税前利润×奖励系数×调整系数×考核系数
工程竣工结算后,根据项目税前利润额度,并结合进度、目标利润、质量等关键业绩指标完成情况,确定总奖金额度
对分期开发的项目,每期独立结算项目奖金额度
发放方式
在项目关键节点完成后,根据考核情况,提前发放一定比例奖金;
在项目竣工结算后,扣除一定比例的质量保证金,剩余奖金额度全部发放;
在交房1年内,根据业主反馈等情况,发放剩余奖金额度。
房地产开发项目公司税前利润提成额度的确定,取决于三个方面的因素
对于实现或超过目标利润的项目公司根据利润情况予以奖励,鼓励不断超越,多超多奖
充分考虑市场的重大变化给项目的利润带来的影响,根据市场因素对原定目标利润进行调整
不同的项目有其固有特点,根据项目的重要性程度和实现超额利润的难易程度,设立不同的提成比例调整系数,以体现激励的公平性
项目公司税前利润奖金额度的计算
项目公司利润提成额=提成基数×提成比例(3%)×提成比例调整系数×考核系数
提成比例根据房地产市场的实践情况,针对所有项目制定统一额度(以行业平均税前利润率水平15%为基础)
而提成比例调整系数则根据不同项目的特殊情况,分别予以确定
说明
第一步是确定税前利润提成基数,项目奖金的发放要实现预期的目标利润,同时要剔排除重大市场因素的影响
剔除重大市场因素影响
提成基数
实际利润
利润提成
目标利润
=