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永泰地产人力资源管理咨询项目项目公司激励方案
2007年1月4日
(原***管理咨询)
概述
目的
对项目公司根据项目具体情况及考核结果进行奖励,以充分调动项目团队工作的积极性,使其努力推动项目按计划顺利实施。
奖金提取前提
项目应在项目市场定位、盈利模式、投融资计划、项目目标利润、项目开发计划明确且获得北京公司批准的情况下开展项目开发工作,最终根据综合考核结果进行发放。
奖金额度
项目公司奖金额度=提取基数×奖励系数×调整系数×考核系数
奖金分配方式
项目公司奖金面对项目公司全员(但不含营销人员),并根据项目节点完成情况进行发放。
目录
项目公司激励方案
项目公司奖金额度的确定
项目公司业绩考核指标
项目公司奖金的发放

房地产企业常用的项目公司奖金额度确定方法
方式
确定依据
计算公式
发放周期
适用情况
工程量法
根据完成的工程量,如建安投资额或建筑面积,乘以一定系数提取奖金
目标建安成本×奖励系数
总建筑面积×奖励因子
项目关键节点
项目进入稳定期,项目公司主要负责工程建设管理;
持有型项目的开发建设
销售收入法
根据以完成的销售收入,提取一定比例奖金额度
项目总销售额×奖励系数
根据销售回款情况,按季度发放
项目公司负责项目的全面运作管理
净利润(或税前利润)法
根据项目最终实现的净利润,提取一定比例奖金额度
项目净利润×奖励系数
项目竣工结算完成后发放
开拓型项目,项目公司负责拿地,开发建设。
超额利润法
项目最终净利润额,扣除目标净利润额,提取一定比例奖金额度
项目超额利润×奖励系数
项目竣工结算完成后发放
项目公司在总部获取土地后进行开发建设,项目公司负责策划及销售。
***建议永泰地产根据各项目的实际情况,采取工程量法或税前利润法确定奖金额度
项目公司
特点
采取的业绩奖励方式
说明
工程成本
税前利润
郦城
进入稳定期,项目公司负责项目建设
√
按工程量确立奖金额度
酒店
持有型物业,投资回报期长,且利润与后期的管理密切相关
√
按工程量确立奖金额度
京香青科
在已有土地上开发项目
√
根据项目税前利润情况确定奖金额度
天津
开拓型,需独立拿地,开发销售
√
根据项目税前利润情况确定奖金额度
土地一级开发项目
一般根据投资额给与一定开发费用
√
根据工程投资情况确定奖金额度
项目公司奖金额度=提取基数×奖励系数×调整系数×考核系数
下述工程量法及税前利润法奖励系数(奖励因子)均根据标准项目模型测算,其他项目需根据具体情况进行调整
项目类型
住宅
项目规模
10-20万m2
建设周期
20-24个月
交房标准
毛坯
有无拆迁
无
奖励系数测算标准项目模型
方法一、根据工程量确定奖金额度
适用情况
对仅承担项目工程建设职责项目公司,以及承担持有型物业建设的项目公司,根据工程量给予一定奖励
奖金总额的确定
项目公司奖金额度=目标建安成本(调整后)×奖励系数×调整系数×考核系数或
项目公司奖金额度=项目总建筑面积×奖励因子×调整系数×考核系数
工程竣工结算后,根据工程建安总成本,并结合进度、质量、成本控制等关键业绩指标完成情况,确定总奖金额度
对分期开发的项目,每期独立结算项目奖金额度
发放方式
在项目关键节点完成后,提前发放一定比例奖金
在项目竣工结算后,根据项目考核结果,扣除一定比例的质量保证金,剩余奖金额度全部发放
在交房1年后,根据业主反馈等情况,发放剩余奖金额度
项目公司总奖金额度的确定
标准(元/平米)
建筑面积(平米)
投资额(元)
奖金系数
奖金额度
总成本
5500
150000
825000000
%
3000000
建安成本
2000
150000
300000000
1%
3000000
项目公司奖金额度=目标成本×1% ×调整系数×考核系数或
=20×项目总建筑面积(平米)×调整系数×考核系数
示意
注:目标投资额为调整后的目标投资额,实际投资超出调整后的目标成本的部分不计入奖金提取的基数
方法二、根据税前利润确定奖金额度
适用情况
对承担项目拓展职责,或项目策划、营销职责的项目公司,根据项目税前利润确定奖金额度
奖金总额的确定
项目公司奖金额度=项目税前利润×奖励系数×调整系数×考核系数
工程竣工结算后,根据项目税前利润额度,并结合进度、目标利润、质量等关键业绩指标完成情况,确定总奖金额度
对分期开发的项目,每期独立结算项目奖金额度
发放方式
在项目关键节点完成后,根据考核情况,提前发放一定比例奖金;
在项目竣工结算后,扣除一定比例的质量保证金