世联-深圳桃源居商业营销策略总纲.ppt

桃源居商业营销策略总纲
谨呈:深圳航空城(东部)实业有限公司
11/10/2017
报告目录
Ch1 问题及解决思路
Ch2 社区及商业供应解析
Ch3 商业规模适度分析
Ch4 解决社区内需求的商业模式
Ch5 外向经营商业模式
Ch6 推广策略
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【 Ch1 问题及解决思路】
3
2003年,
2005年初,
在一个相对独立的居住功能为主的区域,如此大量的商业面积如何顺利实现较高价值,同时有利于社区的可持续发展?
【出发点】
4
Question1:
商业规模的适度性如何?
—规划160万平米,现建成35万平米的社区是否能消化近6万平米的商业?
Question2:
如何解决业态的组合及形式?出售与出租的范围如何?
Question3:
在商业供应超过常规的情况下, 集中商业的解决策略?
Question4:
在业态选择指导下,对商业规划设计的补充意见
【问题分解】
5
【解决思路】
6
社区及商业供应解析
社区现状、特征
社区规划规模
商业规模
规模消费比
城市社区规划指标
(国际)类比社区参考
深圳类比社区调查
基于社区内需求的商业
集中商业业态定位
设计建议
商业规模的适度性
类似社区商业模式:
规模、业态、各业态量、分布特点、形式、面积、不同发展阶段的社区业态倾向
本项目商业面向社区外经营的必要程度
宝安商业现状
宝安商业未来竞争态势
前期商业销售状况
业态对社区营销的影响
社区业主商业需求调查
社区特点与发展阶段
需要外向经营的商业
街铺、集中商业的租售选择
街铺业态及分布、设计建议
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【Ch2 社区及商业供应解析】
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桃源居规划总人口:
1万户/+1万师生

桃源居规划总面积:
160万M2
规划明确的商业总面积:

清华学校
2002年底主推区:3区
已入住区:
12区、13区1期、14区1期、5区、4区
2003年主推:
1、2、7、9、10区
4区2期、5区2期、13区3期
2002年次推区域:13区2期、14区2、3期
『桃源居规划与现状』
目前桃源居建成面积:
40万(含3区)M2
现入住人口:
2200户/7700人+2000名师生
共9700人
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★距离深圳城市中心约1小时车程。距宝安中心15分钟车程。距最近集中商业5分钟车程。
★社区周边山体及快速干道围合,相对隔离,自成一体。
★社区现以单纯居住功能为主,缺少商业配套,配套学校规模较大,周边厂区为主。
★社区相对完全独立,属内敛性社区,保障了内部商业人流消费的最大可能性。
『桃源居社区特点』
107国道
前进路
广深高速
洲石公路
社区发展需要商业的发展,
以解决社区内消费需求为目的的商业是合理的。
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