广州天河名雅苑房地产项目策划案例.doc

广州天河名雅苑房地产项目策划案例
【案例精要】:
围棋谚云:争棋无名局。意思是说,以争胜为目的的棋很难成为千古流传的名局,而具有“平常心”的高手反而能创造流芳的棋谱。
名雅苑,正是这样一个“无心争春”的“名局”。名雅苑初生时遥遥领先的大手笔与大创意令全行业敬畏有加,而十多年后的今天,其魅力仍在,在长江后浪推前浪的房地产界无疑是个奇迹。
part A:名雅苑十年长盛之谜
名雅苑经历了时间的考验,在“克隆”盛行的今日,其凭借高含金量的品牌和开发商对“以人为本”最朴实的追求,长盛不衰。
第一段:华南唯一优秀住宅试点小区
1996年,当“全国城市管理小区建设试点”检查评比小组来到广州,在没有特别安排的情况下看到名雅苑,他们惊呆了:“这么优秀的一个住宅小区,你们为什么不上报申请参加评比?”
正是这个“无心争春”的名雅苑,自从推出之日起,便成为广州乃至全国房地产界的“名局”。
大背景
天河建设区是一座废弃的旧机场,,部分是零散的农用菜地,还有是高低不平,杂草丛生的菜地。1985年初,广州市政府把综合开发天河的任务交给了“城建集团”,要求他们两年内必须完成围绕体育中心的道路和配套设施工程,以迎接第六界全国运动会在广州召开。
经过艰苦的奋斗,1987年5月23日,由“城建集团”负责修建的天河体育中心配套设施胜利竣工。
随后他们在天河开发区继续描绘着一幅壮丽的画卷。名雅苑、南雅苑、怡苑以及大都会广场,80层高的中信广场等,加上原已建成的天河体育中心建筑群以及天河路、体育东路、体育西路、天河东路、天河北路和黄埔大道,新的广州市中心的地位基本形成。
厚积薄发
在1986年,城建集团特意组织了一个班子,到新加坡、香港进行考察,他们将接触到的最先进的东西学化为己有,令名雅苑先天吸纳精华。
项目开发前,城建集团进行规范化的前期市场调查、可行性研究分析,根据广州市房地产业的需求和特点,将项目定位为以外销为主要目标的优秀住宅小区
领先十年的奥秘
在全国评比中,专家们对名雅苑设计给予了较高而准确的评价:
一、小区绿地率高,构思精细,绿地分散设置,便于居民就近享受到良好的生态环境和景观环境,把花园建在楼宇中间和把房盖在花园里面,不能简单理解为是个技术问题这里有质量的区别。
二、名雅苑内公共设施齐全,这是以江南新村等小区的经验为基础,但青出于蓝而胜于蓝,小学、幼儿园、综合商店以及垃圾转运站、变电室、游泳池、网球场等,不仅满足了居民的多种生活需求,而且各自所处的位置,都有一定的考虑,如综合商店位置适中,方便购物;变电室为半地下建筑,体积小不会成为人民视线中地障碍;利用球场底做地下停车场;区内道路采用人车分流。
三、部分住宅首层架空,这既增加了小区底视觉空间,又适应广州炎热潮湿底气候条件,创造出了有覆盖底居民室外活动场所。
四、学校平面布置与立面造型简洁,日照通风良好,幼儿园平面布置紧凑,功能齐全,造型活泼。
五、住宅底方位均注意了气候特点,使每住户都获得良好底通风与采光,并尽可能地使主要房间具有良好地朝向,改善了室内地日照与空气质量,住宅平面模式采用大厅式,空间按功能要求进行布置,做到了功能分区明确,动静区分合理。
第二段:名雅苑规划设计技术剖析
体现岭南建筑艺