地王金家墩项目策划简案.doc

地王金家墩项目策划简案.doc:..地王金家墩项目策划简案一、项目地块状况木项H地处汉口火车站发展大道与常青路交汇处,东而和南而紧邻人梨豪园。该地块位于江汉区汉口城市发展的纵轴线,是未来CBD的边缘地带,是金角、银边的位置,区位优势独特。项目地块呈三角形,总占地面积2318平方米,规划建设可用地面积 约760平方米。拟建一栋26层的高层公寓楼。一)市场分析1、 武汉市一级土地交易市场分析武汉市从2002年开始实行丄地挂牌交易政策,在2003年共挂牌成交土地35宗,面积达196万平方米,,,楼血地价一般达到1200-1400元/平方米的水平,,以斫口区、青山区和洪山区为主。在未来2年内将会诞生以汉江水文化为特色的侨口古m版块和江汉新华西的口岸-CBD附属版块。二者均是开发中高档住宅社区。小高层、高层住宅的比例将会大幅度上升,相应拉升整体均价。2、 武汉市房地产开发W场分析从1999年开始武汉市房地产业开始全血冋升,各项房地产经济指标屡创新高。%.,%.,%.,%,%.其屮屮高档住宅所占比重逐渐加大,达65%,屮心地段商品房价格已达2800元/平方米,%o从市场发展趋势来看,未来3年内房屋施工1何积仍将保持在1700万平方米,竣工面积保持在600万平方米,销预售面积保持在7()0万平米左右。整个房价将会稳步攀升,估计年均增幅在10%左右,今年底住宅均价将达到2700元/平方米,到2005年底,突破3000元大关,以后房价增幅将趋缓。3、 区域版块分析本项目所处的江汉区是武汉市厉价最高的中心城区,、幣理、然后挂牌出售的地块附近。包括南京三金以每市234万元竞得的208亩土地在内,整个规模将达到10()0亩,是IT前武汉老城区拆迁改造面积最大的地区。以汉口火午站为中心,在1公里直线半径Z内,周边形成了初见规模以口岸物业为开发理念的知名楼盘竟达12个Z多。(见下表)周边现有主力楼盘调查一览表:序号楼盘名称开发商开发规模(m2)主力户型(m2)均价(元/m2)1裕荣花园王家墩城建289240109--20032503佳兴苑九头鸟地产5000146-24021004江锋大厦瑞城地产高层住宅、坊字楼一栋163・28025005沁园春石油地产260000120-16027006东方帝园宏宇实业29997108-20029007兴城大厦冠通地产14000/3850起价8新东方商务大厦///3000起价现有楼盘山场特点:1) 街面的商住楼,一、二楼均为商铺。2) 住宅价位超过2700元/平米以上的楼盘滞销;住宅价位在2700元/平米以下的楼盘旺销3) 写字楼价位在2500元/平米左右的肚销;写字楼价位在3000元/平米以上的滞销4) 小