商业地产价格制定方案.doc

商业地产的价格体系1、项目租金体系定位1-1、租金与售价的关系在设计的年限内要超出预计的投资回报率,以支撑销售价格。前期若形成租金与售价的非正比关系,则要利用持续经营中的租金涨幅百分比来支撑售价。月租金的设计要满足商业按揭月供的需求,上下浮动不可超过5%。每年之间的租金关系要体现出增长,按揭还款后的剩余应越来越大,满足投资价值。1-2、租金与经营商利润的关系经营商在进场经营初期的投入费用较大,涉及到装修以及对经营预期的准备金投入,前期的租金以适当补贴的形式为主,使经营商有利可图。对于难以承受较高租金的低利润业态,在招商前期尽量不予考虑。1-3、影响租金水平的价值权重表序号评判因素权重分值A周边环境(小计)30A-1商业位置5A-2交通便利度5A-3周边房屋素质5A-4周边居民质素5A-5人流5A-6车流5B规划及建筑(小计)20B-1整体规划4B-2外观建筑风格4B-3建筑空间规划3B-4停车位、便利、大小3B-5主题广场3B-6动线组织3C配套设施(小计)20C-1公共配套设计4C-2无障碍设计4C-3导购设施3C-4安全设施3C-5灯光设计3C-6其它设施3D营销管理(小计)30D-1主题形象3D-2营销策略3D-3主力店4D-4业态布局4D-5人流设计(商场内)2D-6经营管理模式3D-7商业管理公司2D-8促销活动2D-9经营管理3D-10品牌控制2D-11物业服务2合计100价值实现度100%   说明:在租金定价策略上,按照楼层取可比实例的层平均租金水准进行综合系数打分并与项目在附近区域内的综合分值进行比较,在权重分配后,计算出层租金的理论值,根据市场综合情况进行校准。并按层租金均价来按照商场内位置系数、便利系数、交通系数确定每间商铺的租金水平。1-4、可比实例定价法价值实现表序号评判因素权重分值价值实现度    本案A周边环境30     B规划及建筑20     C配套设施20     D营销管理30             租金统计及分析租金统计表(元/㎡?月)业态染坊街最高租金880最低租金400平均租金640  分析:列表所反映的租金数据来自于前期市调资料。列表所反映的租金水平为染坊街临街独立商铺的租金水平,只可作为项目一层的参照数据,并在临街与临廊性上做权重分配。上述价值表中的价值权重分配要综合依据其他几个竞争商场的系数来调整并制定。根据上表可知平均租金为XX元/平方米?月,因此可根据该数据推算出本案在投资回收年限内的多年平均租金,进而推算出商铺平均售价。本案平均租金=平均租金×本案价值实现度÷平均价值实现度1-5、分层分业态租金体系定位分层分业态的租金体系定位要待进入工作环节后,综合评估竞争对手以及染坊街、梨花街的租金水平,并竞争对手各层的经营策略、租金水平、投资回收年限等数据后才能提出平均值,在平均值基础上制定详尽的租金价格表与租金涨幅表。二、项目售价体系定位2-1、基准投资回报率/年1F应为8-10%/年的投资回报率,12年可收回投资的水平进行计算。-1F应为6-7%/年的投资回报率,15年左右可收回投资的水平进行计算。2F应为6%-7%的投资回报率