蓬莱南关路项目可行性报告.doc

蓬莱市南关路项目
可行性分析报告
济南绿地泉景地产股份有限公司
2011年9月
目录
1 项目简介 2
地理位置 2
2 烟台市宏观环境 4
烟台市概况 4
城市概述 4
烟台区位 4
行政区域和人口概况 5
交通网络 6
烟台市经济运行情况 8
经济总量GDP 8
人均GDP 9
产业结构 9
固定资产投资 10
城镇居民收入 10
社会消费品零售总额 11
蓬莱市概况 12
地理位置 12
城市规模 12
交通状况 12
蓬莱-长岛-大连跨海大桥以列入国家十二五计划 13
经济状况 14
3 发展规划 14
烟台市城市发展规划 14
城市定位 14
人口规划 15
市域空间结构规划 15
蓬莱市总体规划 16
蓬莱市旅游规划 16
4 房地产市场概况 17
烟台市房地产市场概况 17
蓬莱市房地产市场概况 18
蓬莱市房地产市场发展历程 18
蓬莱市房地产现状分析 19
蓬莱市地产板块划分 21
蓬莱住宅市场价格分析及预测 22
5 市场定位 23
目标客群特征 23
产品类型 24
价格策略 24
6 项目静态测算 25
1 项目简介
地理位置
项目位于素有“人间仙境”美誉的山东省蓬莱市东部新城核心地段,未来的商业中心。总用地700余亩,项目 A地块104亩,西至海源路,南至南关路,东至、北至规划路;B地块东至南河路,西至海市路,南至富民路,北至南关路,约500亩,其中净地60余亩,其余为厂房以及社区居委会占地。项目地块属蓬莱市开发热点板块,;C地块位于A地块西侧,70余亩,住宅用地;D地块位于A地块东侧,36亩,商服用地。
我们现正在对700余亩地块做整体建筑规划,分期实施。A宗地104亩预计10月份左右就可以招拍挂。
宗地现状及规划指标
A地块西南角有10多户拆迁户,已经签订拆迁协议,其他部分为净地。宗地为住宅用地,,起拍价约180万/亩,楼面地价为1227元/平方米。
A地块实景图

加油站
西南角待拆迁房屋

2 烟台市宏观环境
烟台市概况
城市概述
烟台是中国古代早期文明发祥地之一,具有悠久的历史和文化。烟台是一个海滨城市,下设的12个县市区就有11个临海,海洋渔业自然丰富。烟台现有三大港区:蓬莱港区、西港区、芝罘港区。
多年来烟台极力打造一流的城市品牌和投资环境,烟台濒临黄渤二海,是中国唯一的双海之城,中国首批14个沿海开放城市之一,中国环渤海经济圈的重点城市。机械制造,电子信息,食品加工,黄金加工已发展成为烟台四大支柱产业。除此之外烟台还有其他的名牌企业,如张裕酒业,还有三环锁具、北极星钟表、烟台啤酒等。
烟台是著名的水果之乡,是中国北方重要的水果生产基地。
烟台也有著名海滨旅游度假胜地的特质,全市共有旅游区(点)60多处。
烟台区位
烟台市地处山东半岛中部,东连威海市,西接潍坊市,西南与青岛毗邻,北濒渤海、黄海,与辽东半岛对峙,并与大连隔海相望,共同形成拱卫首都北京的海上门户。
烟台市区位图
行政区域和人口概况
,。
烟台市现辖芝罘、福山区、牟平、莱山4个区,一个国家级的经济技术开发区及长岛县,代管龙口、莱阳、莱州、蓬莱、招远、栖霞、海阳7个县级市。街道办事处48个,镇94个,乡6个,居委会467个,村委会6315个,自然村6880个。
,在全省位居第六位。
交通网络
1、铁路交通
目前,烟台境内有蓝烟与青烟威荣城际、龙烟三条铁路。蓝烟铁路的终点在烟台,目前有到青岛、日照、枣庄、济南、北京、西安、石家庄、金华、徐州、广州、佳木斯等方向的旅客列车
。蓝烟铁路电气化改造工程于2009年顺利推进,主体工程基本完工;青烟威荣城际铁路已通过国务院批准,预计2012年完工,客车可直达北京、上海、广州、南京、济南、青岛、石家庄、徐州、佳木斯、西安等城市,并可中转全国各大城市;龙烟铁路是山东省烟台市境内的一段重要铁路,为一级地方铁路,连接龙口市与烟台市,,总投资12亿元。
山东省铁路