商务地产产品策划六原则8.doc

商务地产产品策划六原则在经过十余年的快速发展后,整个房地产业在不断推动GDP增长的同时,也逐步暴露出许多隐患,规范和完善整个房地产市场的各项政策法规开始快速跟进,特别是去年下半年以来,随着一系列土地、税收、金融政策的出台,国家对房地产业的整体宏观调控力度逐步加大,开发门槛提高、融资渠道单一、投资投机现象锐减、产品竞争加剧、销售行为规范,这些变化必然引发整个地产行业的重新洗牌和更激烈的竞争。而这种竞争会表现在开发企业的综合实力、项目整体策划与定位、价格策略、营销服务等各个方面,就其项目产品而言,市场已经走出了概念营销的误区,进入了精细地产时代,其项目定位、产品策划的成败将在很大程度上决定投资的结果。在多年的地产操盘和市场策划中,我们逐渐总结出了产品策划的六大原则,希望与大家进行交流和学****先总后分的原则坚持先总后分的原则就是在产品策划中,对整体与局部的正确把握。这需要对市场进行深入研究。首先明确产品的市场总体形象,包括产品的档次形象和主题形象,是高档还是中档,或者低档;是国际青年特区还是养老社区,是旅游休闲地产还是世界风情城等等。只有明确了这个大的方向,我们才可以进行细部的组合与配置,包括交通组织、环境规划、建筑布局、配套安排、建筑风格、户型设计等。切不能在高档公寓或者豪宅中出现经济型户型和低会所配置,而在普通住宅或者经济适用房出现SPA会所与国际双语幼儿园,或者是在老年公寓中,配置数字化影音系统与拳击房,甚至在户型设计上安排错层等错误。有的项目在将产品定位为高端市场后,其四居户型在面积设计上做到190平方米,但室内功能单一,没有独立的更衣室,其卫生间最大的也只有5平方米,,这就明显的与这么大的户型面积不协调,只是传统户型的面积简单放大。再比如,有的项目的建筑风格为欧陆风格,甚至是很明显的巴洛克风格,但在园林设计上,却做出了江南山水的园林手法。金融街有一个高档公寓项目,对外推广说是金融家俱乐部,其销售价格高达20000元/平方米,可户型却是90平方米的一居、120平方米的二居和160平方米的三居,其户型的舒适程度与配比让人怎么看也不像所推广的金融家豪宅,同时,总面积不足4万平方米的项目囊括了一二三居等户型,多少存在阶层的混杂,导致真正的富人不愿买,穷人又买不起的结果。除了以上所谈的情况外,产品策划的先总后分还体现在其他四个方面:一是先整体布局,是兵营、围合还是点状或组团,再建筑单体安排;二是先建筑类型、建筑风格定位,是商用、住宅还是写字楼,是新古典主义、现代简约、欧陆风情还是中式建筑,接着才是户型设计、外立面和天际线处理;三是先整体交通规划,明确人车交通组织,再考虑各楼或各单元空间的联系;四是先整体环境景观规划,包括景观主题与景观布局,再中心庭院、各组团景观和宅间景观的设计。先外后内的原则常言说:人靠衣裳马靠鞍,建筑的整体外观怎么样,在一定程度上左右着人们的购买欲望,甚至决定着一个项目的成功与失败。而这里所谈到的“外”,包括建筑的外立面风格、颜色、材质以及天际线处理。在一定意义上它代表着一个产品的品质,决定着一个产品的性质,具有很强的识别性。比如我们走在大街上,很难分清这一片区域是住宅区还是商业区或者是工业区,但一般人却可以从建筑的外部元素看出它是商业、办公、住宅或者是商住混合来,从而判断项目的品质。为什么要先强调“外”,这是因为,不管你的产品是高档中