项目开发全过程作业指导书.docx

项目开发全过程作业指导书.docx项目开发手册**置业有限公司一、前言二、项目开发基本进程计划0102三、 土地购买一 03四、 市场调查与产品定位 05五、 成本分析与监控 12六、 项目设计 17七、 地质勘探与文物钻探 19八、 土地交付、管理 20九、 三通一平 21十、前期手续办理 22H—、施工单位的确定 26十二、施工许可证办理 29十三、施工 30I•四、检测 33十五、材•料、设备采购与认价 34十六、竣工验收 36十七、交付、入住 37十八、项冃销售 38十九、项冃财务管理 39二十、专门组织 41二十…、专门表格 42在总结公司以往项目开发的经验和教训的基础上,公司企管部牵头编制了木《项冃开发手册》。编制手册的目的在于以下儿个方面:一、把项目开发过程中人部分工作内容固化下来;二、把项日开发的流程和工序进行有效的整合;三、把各业务部门的工作内容和标准更加清晰地定位;四、各业务流程屮的配合、协调工作更加标准化;五、让人家明门,自己和本部门在开展工作的同时,别人和别的部门正在不同的工序上努力。我们大家的T作都需耍来自于同事们的支持和帮助,自己垂要,别人也重要,甚至别人更重要。《项日开发手册》不可能把项日开发过程屮所有的工作全部列完,只总结了一些原则上的内容。《项忖开发手册》更不是教条,我们鼓励和提倡在符合原则基础上的创新和突破,我们希望通过大家的努力,大大提高项目开发的效率和效果,真正从项冃开发中体现我们鑫苑公司的团队战斗力,体现我们公司的管理水平。home三土地购买土地购买工作由地产部负责一、土地购买工作流程二、各工序主要工作1、:主要是研究当地的地产市场,了解拟投资区域的地产资源,分布状况及每宗土地资源的详细资料(包括地形、地貌、地价、使用性质、地面附着物分布等)。根据信息精略估算项忖投资成本、开发周期及经营风险、构思项H开发的框架。:筛选有价值信息2、 初步可行性研究1工作描述在项忖意向确定以后,对项H的初步估计,以确定项忖建设的必要性,完成时间、财务上的可行性等。]j场和生产能力,预测市场需求,,==1投资与成木估算,包拾投资估算、成木估算、筹措资金的渠道及初步筹集方案。:《初步可行性研究报告》3、特定机会研究1工作描述针对具体宗地,对建设投资的地域和物业进行具体项口的投资机会分析与研究。、收入佔算、=1的投资规模、经营模式、:对选定项H领域或投资方向进行优劣势、:《项冃投资机会研究报告》4、 详细可行性研究1工作描述在项H决算前对项H有关工程、技术、经济等齐方面条件和情况进行详尽;系统、全面的调查、研究分析。对各种可能的建设方案和技术方案进行评细的比较论证,并对项口建成后的经济效益、社会效益、环境效益进行预测和评价,是项口进行评估和决算的依据。、总体规划布局、建筑方案设计、结构设计、公用设计方案、消防、环境保护等。、销售进度与付款计划,税费率盈利能力分析、偿能力分析、资金平衡分析和资产负债分析、敏感性分析、临界点分析、主要经济指标分析。、经营管理风险分析、:《详细可行性研究报告》5、 项H评估1工作描述在项fl可行性研究的基础上,由第三方(国家、银行或有关机构)对项冃进行综合评价、分析和论证;进而判断其是否可行,并对项H的投资规划、投资方案、投资时机等内容进行最终决策。,项冃建设的必要性评估;项目建设规模评估;资源、原材料及公用设施条件评估;工艺、技术和设备方案评估;建筑工程标准评估;实施进度评估;项H组织、劳动定员和人员培训计划评估;投资估算和资金筹措;财务效益评佔;国民经济效益评佔;社会效益评佔;项目风险评佔。31作结果:《项忖评估报告》6、 土地竞标、转让土地购买方式有两种:协议出让、拍卖竞标1协议转让:由买卖双方经过谈判而签约成交。2竞标:土地由土地交易中心挂牌拍卖,经过竞标摘牌而成