地产项目策划思路讲义.ppt

一项目基础信息分析二经营及销售模式三主要合作商家资源四合作模式五目录Index商业裙楼产品定位前言 2014年2月收到贵公司的《崇州市崇阳镇永康东路项目招商代理邀标函》后,立即组建“崇州永康东路项目服务小组”对项目进行了分析研究。经过多次讨论,拟定以下《崇州永康东路项目策划思路》。策划书主体分为三大部分,产品策划、业态策划、销售模式策划,前两个部分让我们共同去了解市场、了解产品、剖析出产品与其他产品的差异性,产品会在今后的销售中出现的瓶颈,第三部分就是如何解决这些问题提出的一些建议。层层深入,阐述我们的观点与操作方案。请见谅,这份《崇州永康东路项目策划思路》是在无正规的《市场调研报告》作为科学依据基础下草拟的,只是展示公司的能力,以及对市场、项目的初步理解,有所偏颇待进一步修正!规划用途建设用地面积(m2)容积率规划建筑面积(m2)建筑控制高度(m)建筑密度绿地率(%)二类商住用地(兼容60%的商业)%(塔楼密度不大于25%)30%1、规划指标一项目基础信息分析2、转换指标项目内容项目内容容积率3总建筑面积39049m2建筑高度不大于60米建筑层数约17层建筑密度不大于35%首层建面4556m2商住比例6:4商业建面23429m2住宅建面15620m2土地价格约770万元/亩楼面地价约3800元/m23、市场售价形态价格参考洋房物业5000元/m2上林西江电梯物业4300元/m2上林西江、愿景河之州商业物业2-(精装)备注:以上价格仅供参考,未考虑区域、产品、附加值等要素,仅仅反应市场基本价位区间。问题一、面粉贵过面包?3、利润率约22%,总体利润基本正常,但住宅及酒店物业的售价均低于成本,消耗了商业物业对利润的贡献,未能实现利润最大化。形态建筑面积(m2)单价(元/m2)总产值(亿元)成本(元/m2)利润(亿元)-(1-3层)**********.(商业)-(元/m2)工程费用(元/m2)开发费用(元/m2)管理费用(元/m2)销售费用(元/m2)财务费用(元/m2)不可预见(元/m2)合计(元/m2)总成本(亿元)、成本测算(预估):2、传统规划利润测算:问题一、面粉贵过面包?------解决之道方向一、调高容积率,通过增加可售面积降低成本以增加利润?方向二、调整产品各项定位,通过产品的差异定位实现利润更大!说明:由于该地块为拍卖取得,调整指标可能性不大,我公司主要沿方向二思考!如何调整产品各项定位,实现利润更大?1、赋予住宅更高价值:40%按照住宅报规,功能调整为酒店及服务式公寓!2、提升纯商业价值:将60%商业打造成为纯商业产品,将商业价值充分实现!3、在固有指标外找价值:增加负一层商业产品,拓展外延价值!目标:利润翻一翻!利润展望:形态建筑面积(m2)单价(元/m2)总产值(亿元)成本(元/m2)利润(亿元)酒店及服务式公寓(住宅单位)-(商业1-5层)-:以上各项数据仅仅是按照行业规范进行计算,不能作为精确参照,仅反应项目利润方向,另外如酒店需要精装修,可能会损失部分利润,-;另外未计算地下车位利润状况。竞争定位原则:差异化、精准化!1、定位原则:企业定位原则:符合项目实际发展需要(利润与指标关系)!市场定位原则:尊重客观环境!产品定位原则:做第一、树标杆,引发展!二商业裙楼产品定位综合定位原则:符合社会、投资者、消费者等多种利益需要!