地产项目策划思路讲义课件.ppt

一
项目基础信息分析
二
经营及销售模式
三
主要合作商家资源
四
合作模式
五
目 录 Index
商业裙楼产品定位
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地产项目策划思路讲义
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前 言
  2014年2月收到贵公司的《崇州市崇阳镇永康东路项目招商代理邀标函》后，立即组建“崇州永康东路项目服务小组”对项目进行了分析研究。经过多次讨论，拟定以下《崇州永康东路项目策划思路》。策划书主体分为三大部分，产品策划、业态策划、销售模式策划，前两个部分让我们共同去了解市场、了解产品、剖析出产品与其他产品的差异性，产品会在今后的销售中出现的瓶颈，第三部分就是如何解决这些问题提出的一些建议。层层深入，阐述我们的观点与操作方案。
请见谅，这份《崇州永康东路项目策划思路》是在无正规的《市场调研报告》作为科学依据基础下草拟的，只是展示公司的能力，以及对市场、项目的初步理解，有所偏颇待进一步修正！
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地产项目策划思路讲义
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规划用途
建设用地
面积（m2)
容
积
率
规划建
筑面积
（m2)
建筑控
制高度
(m)
建筑密度
绿地率（%）
二类商住用地（兼容
60%的商业）

3

60
35%（塔楼密度不大于25%）
30%
1、规划指标
一
项目基础信息分析
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地产项目策划思路讲义
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2、转换指标
项目
内容
项目
内容
容积率
3
总建筑面积
39049m2
建筑高度
不大于60米
建筑层数
约17层
建筑密度
不大于35%
首层建面
4556m2
商住比例
6:4
商业建面
23429m2
住宅建面
15620m2
土地价格
约770万元/亩
楼面地价
约3800元/m2
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地产项目策划思路讲义
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3、市场售价
形态
价格
参考
洋房物业
5000元/m2
上林西江
电梯物业
4300元/m2
上林西江、愿景河之州
商业物业
2-
愿景河之州首次商业及其他
酒店/loft物业
6000元/m2
预估（精装）
备注：以上价格仅供参考，未考虑区域、产品、附加值等要素，仅仅反应市场基本价位区间。
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地产项目策划思路讲义
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问题一、面粉贵过面包？
3、利润率约22%，总体利润基本正常，但住宅及酒店物业的售价均低于成本，消耗了商业物业对利润的贡献，未能实现利润最大化。
形态
建筑面积（m2）
单价（元/m2）
总产值（亿元）
成本（元/m2）
利润（亿元）
住宅
15620
4300

6800
-
裙楼商业（1-3层）
15429
15000

6800

酒店物业（商业）
8000
6000

6800
-
合计
39049



楼面地价（元/m2）
工程费用（元/m2）
开发费用（元/m2）
管理费用（元/m2）
销售费用（元/m2）
财务费用（元/m2）
不可预见（元/m2）
合计（元/m2）
总成本（亿元）
3800
200
2100
80
120
200
300
6800

1、成本测算（预估）：
2、传统规划利润测算：
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地产项目策划思路讲义
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问题一、面粉贵过面包？------解决之道
方向一、调高容积率，通过增加可售面积降低成本以增加利润？
方向二、调整产品各项定位，通过产品的差异定位实现利润更大！
说明：由于该地块为拍卖取得，调整指标可能性不大，我公司主要沿方向二思考！
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地产项目策划思路讲义
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如何调整产品各项定位，实现利润更大？
1、赋予住宅更高价值：40%按照住宅报规，功能调整为酒店及服务式公寓！
2、提升纯商业价值：将60%商业打造成为纯商业产品，将商业价值充分实现！
3、在固有指标外找价值：增加负一层商业产品，拓展外延价值！
目标：利润翻一翻！
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地产项目策划思路讲义
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利润展望：
形态
建筑面积（m2）
单价（元/m2）
总产值（亿元）
成本（元/m2）
利润（亿元）
酒店及服务式公寓（住宅单位）
15620
6700

6800
-
裙楼商业（商业1-5层）
23429
17000

6800

-1层商业
4000
13000

6800

合计
43049



备注