世纪通泰惠州市房地产市场2009年报及2010年展望.ppt

惠州市2009年报及2010年展望
世纪通泰事业一部
惠州市2009年房地产市场表现
惠州市2010年房地产市场展望
附录:政策附件、惠城区市场数据
报告技术思路
整体判研
市强民富:近几年惠州经济发展良好,各方面经济指标涨幅较大,特别是居民收入及可支配收入明显上涨,惠州已步入“市强民富”行列;
配套升级:惠州的城市规划的明确及各项市政配套的积极推进,特别是地铁的开工建设(2012年开通),将全面提升城市竞争力。
转折机遇:近三年的房地产发展,供需、售价全面提升,07年的巅峰、08年的低迷、09年的回归,都预示着2010年将进入调整之年,调整同时也意味着机遇,而2010、2011将是惠州进入腾飞的转折点。
商业发展:按照国际惯例,人均GDP达到1400美金,商业消费模式由单纯购物向娱乐、休闲性消费升级,惠州正处于娱乐、休闲商业发展的重要阶段。
2010年惠州房地产进入调整年
2009年政策由宽松转为明松暗紧,同时第四季度各项经济指标均有明显好转,经济危机回暖迹象明显,2009年房地产已逐渐走出低谷,可以预见:
2010年房地产优惠政策将逐渐减少,优惠水平将缓慢回归到原来的普通水平;
2010年下半年的通胀预期加大,银行信贷资金收缩,行业的资金压力将进一步增大;
房地产的回暖,甚至局部地区又开始显现“疯长”苗头,故有效防止房地产过快过热发展政策执行力加强会成为2010年政策的亮点之一,如“首付地价款50%”、“2年未开发地块回收”等;
政府工作报告明确指出:继续加快廉租房建设,加大经济适用房建设力度。这一举措从一定程度加大了对商品房的市场冲击力。
结论一:政策层面
2010年经济预期向好、但通胀预期加大,如果下半年走向进一步明朗,贷款规模将逐步收缩。银行准备金率及利率将回调。
下半年经济走向明朗,国家队房地产相关的优惠措施可能回调,市场可能面临转折点
结论二
2010年政策在信贷方面虽然有适当缩紧,但总体依然以宽松为主,特别是上半年优显突出;
09年的土地供应主要在年底,特别是后两月。照此看来,2010年土地挂牌量下滑幅度不会太大,将会保持在一定高位。
土地供给:2010年政府政策继续以较为宽松的货币政策为主,政府在促进房地产发展、土地供给水平上还将保持一定的高位,处于充裕状态。
2009年下半年成交相对较好,2010年对于政策及个方面变化不大的情况下,上半年的需求高位可能性较大。
结论三
土地需求:
由于目前房价还处在一定高位,开发商预期向好,开发商资金充分,上半年对土地需求还将保持在一定高位;
下半年房价有多种不确定因素,有可能出现拐点,如房价出现拐点,土地市场将直接受影响,有可能直接导致土地需求力的下降。
“首付50%地价款”政策使未来的成交格局朝大开发商为主力格局转变;
结论四
商品住宅供应:
2009年下半年,开发商加快了项目施工及开工速度,直接加大了2010年的供应量。同时,土地市场交易活跃,成交量很大,使2010年及未来两三年内住宅商品房供应量较为充足;
区域
新推面积
(万平米)
区域
新推面积
(万平米)
惠城区
180
惠城区
220
惠阳区
45
惠阳区
65
大亚湾区
56
大亚湾区
69
其他三县
50
其他三县
60
上半年合计
331
下半年合计
414
预计2010年市场供应量会超过08年的峰值,全年供应量预计为745万平米,下半年的供应量略高于上半年的供应量。惠城区依然是全市的主体部分,约占全市供应的54%,惠阳大亚湾区域明年供应增多,合计占总量的31%,其他三县的供应约占总量的15%。
结论五
商品住宅需求:
2010年上半年房价仍处于高位,需求受限;
2009年,市场交易活跃,成交量很大,是08年的刚性需求得到释放,同时透支了2010年的部分需求;
2009年成交均价已跃升历史高位,未来的需求量提升将受到一定程度制约;
2009年成交量全面提升,包含有08年刚性需求释放及2010年的透支消费以及其他投资、投机消费等。
商品住宅需求:
政策投机客的打击力度加强,使得2010年的需求回落;
2009年末,政府遏制房价快速上涨的论述,降低了客户的预期,市场观望现象再度呈现。
政策对地产投机打击力度加强:如: 六部委先后对房地产市场发出加强监管的信号; 严格执行第二套房贷的相关政策不动摇等等。
政府报告与舆论:政府在2009年特别是年末对房价遏制的政策,加速了客户层面的观望程度;
影响:政策出台与执行,将直接导致投机客的锐减,对成交量造成直接的冲击。
结论六
结论七
价格走势:
房价处于高位,促进房价进一步上升的因素在降低,2010年上半年房价趋于平稳、略有上升,下半