2011年土地估价师考试《理论与方法》备考讲义汇总.doc

2011土地估价师考试《土地估价理论与方法》备考讲义汇总
第一章土地价格
一、考试大纲要求:
一、土地价格的概念
(一)考试目的
测试应考人员对土地价格理论的基本内涵、基本特征及类型的理解与掌握程度。
(二)考试范围

(1)土地价格的内涵与外延
(2)我国土地价格的形式

(1)土地价格是权益价格
(2)土地价格不由生产成本决定
(3)土地价格主要由土地需求决定
(4)土地价格呈上升趋势
(5)土地价格具有明显的地域性

(1)按土地权利分类:土地所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格和其他他项权利价格
(2)按土地价格形成方式分类:交易价格、理论价格、评估价格等
(3)按政府管理手段分类:申报地价、公告(示)地价等
(4)按土地价格表示方法分类:土地总价格、单位面积价格、楼面地价等
(5)按土地的存在形态分为:生地价格、熟地价格、毛地价格、净地价格
(6)按土地交易的方式分为:拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格
(7)按土地价格使用目的分为:买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价格等
(8)其他一些划分方法形成的土地价格


(三)考试基本要求
掌握:土地价格的定义,土地价格主要特征和我国土地价格的内涵;
熟悉:不同分类方式下的土地类别,我国土地价格的主要类型及土地价格的影响因素;
了解:我国土地价格理论的发展历史。
二、本章知识汇总:
土地价格概念:
从内涵上看,土地价格实际上是土地经济价值的反映,是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价,即地租的资本化。购买土地实际上是购买土地的权利,也是购买一定时期的土地纯收益,土地纯收益现值的总和就表现为土地价格。不同的土地权利价格因带给购买者的收益不同而不同,在实际中表现为所有权价格、使用权价格、抵押权价格等价格形式。
我国土地价格的含义不同于一般土地私有制国家,我国实行土地公有制,土地价格是取得多年土地使用权时支付的一种代价,而不是土地所有权的价格。它是以土地使用权出让、转让为前提、一次性支付的多年地租的现值总和,是土地所有权在经济上的一种实现形式,仅是土地所有权价格的一部分。但由于我国土地使用年期较长,一般都在50年左右,而且在使用期间也同样拥有转让、出租、抵押等权利,又类似于土地所有权,因此,在估价程序与方法上与土地私有制国家又是相似的。
土地价格的主要特征
1)土地价格是权益价格
土地不具移动性,其可转移的并非土地本身,而是该土地的权利和收益。谁获得了土地权益,谁就可以从这块土地收获产品和服务,这种产品和服务的获得都是以土地权利的限定为基础。因此土地买卖实质上是土地权益的买卖。土地价格是土地权利和收益的购买价格。
2)土地价格不由生产成本决定
土地价格不是土地成本的货币表现,不依生产成本定价。由于土地是一种自然物,不是人类劳动的产物,所以没有价值,自身无所谓生产成本;并且人类长期的土地利用过程中所固化在土地中的劳动,不足以表现其价格,现实中土地的开发成本,主要是土地的投资与回收及其应得投资收益,实质是地价的附加。因此土地价格不由生产成本决定。
3)土地价格主要由土地需求决定
与一般商品的价格决定一样,土地价格也受土地市场的供给与需求共同决定。但是从宏观上看,土地的自然供给是一定的,土地经济供给的弹性很小,而社会经济发展和人口增加引致对土地的需求会不断变化,因此从长远和总体上看,需求是影响地价的主要方面。
4)土地价格呈上升趋势
首先,随着社会经济的发展和人口不断增加,由于土地的稀缺性,其供给弹性很小,对土地的需求总是持续增加的,致使地价不断上涨;其次,社会经济的发展也就意味着高技术、高投资的产业日趋发达,工人的劳动支出在生产成本中的比重日趋缩小,从而整个社会的资本有机构成的提高,使得社会平均利润率下降,导致利润有下降的趋势,从而使地价呈上升势态。
5)土地价格具有明显的地域性
在地区性市场之间,因为土地位置的固定性,土地无法像其他商品那样可以到处移动,致使地价具有明显的地区性特征,各地域土地市场之间,很难相互影响,不能形成统一的市场价格;即使在同一地区城市内,土地的位置差别也决定了土地价格个别性明显,难以标准化,因而土地价格千差万别。
土地价格的类型
1)按土地权利分类
其中:在通常情况下,楼面地价是按照建筑面积均摊的土地价格。在这种情况下,楼面地价与土地总价的关系为:
楼面地价=土地总价/总建筑面积
由此公式可以找到楼