R9明珠广场.doc

中国信达资产管理公司海南办事处部分不良资产组合处置项目债权价值咨询案例(R9-明珠广场)抵债资产形成概况海南省商业广场投资有限公司(以下简称“商业投资”)于1995年3月20日与建行海南省分行营业部(以下简称“海南建行”)签订借款协议,贷款本金5360万元,该笔借款为保证贷款,保证人为商业投资的上级主管单位——海南省国际信托投资公司(以下简称“海国投”)。截至1998年3月20日贷款到期,商业投资一直未履行还款义务,1999年海南建行起诉商业投资并获胜诉,同年11月22日海南建行将以上债权转让给中国信达资产管理公司海口办事处(以下简称“海南信达”)承继。以下事宜对转让债权的金额产生影响:(1999)海中法经执字第108-4号民事裁定,海国投以其对海南建行的1013万债务冲抵了商业投资对信达的相同金额的债务。该债权冲抵致使海南建行转给海南信达的债权无法全额主张权利。海南信达、商业投资和海国投于2000年7月20日达成协议,将商业投资位于海口的海南明珠广场第5层整层抵偿不考虑债权冲抵的债务总额7374万元。,海南信达退回给商业投资,该退还差额可以明珠广场第5层等值房产抵偿。经海南信达向该难省高院申请执行,(2000)琼高法执提字第528-1号民事裁定书裁定:商业投资以其所有的明珠广场第5层折价7374万元抵偿其所欠海南信达的全部债务。海国投目前已经关闭清算,根据海南省高院的规定,信托作为被告的经济案件全部暂缓执行。抵债资产目前状况根据海南信达有关人员的介绍,以及中华财务工作人员的现场调查,抵债资产目前的基本状况如下:明珠广场位于海口市商业繁华地段——海秀东路,临街,交通便利。周围分布众多宾馆、写字楼、购物中心,如海口宾馆、国际金融大厦、DC商业城、乐普生商厦等。明珠广场总占地面积40亩,建筑面积10万平方米,框架结构,地上共九层(包括天台),地下一、二层分别为大型超市、停车场(500个车位)及仓库用途,商厦的整体用途为多功能综合性商厦及娱乐中心。1999年明珠广场竣工投入使用,内外装修情况良好,外装修以铝扣板和玻璃幕墙为主,辅以部分花岗石、大理石贴面。各层之间装有自动扶梯20部,客梯8部,货梯两部。大厦为中央空调系统,明珠广场一至三层目前正常租售营业,商业铺面经营服装百货,客流情况良好。,目前空置,尚未营业。资产权利状况抵债资产的房产证号为海房字第44105号,房屋所有权人为商业投资,土地使用权证号为Q1401,权利人为商业投资,土地为国有商业出让地,房产、土地无欠费情况。海南信达对抵债资产已经办理预售备案登记,尚未办理过户。资产测算方法和过程测算方法:分别采用市场比较法和租金还原法测算抵债资产价值。测算过程:1、在将抵债资产整层出售的情况下,由于明珠广场其他各层以及附近商厦有整层交易的案例,交易时间较近,可比性较强。因此对明珠广场第5层采取通过市场交易案例采集可比市场售价,再结合综合因素修正的方法。各销售或抵债案例如下: 明珠广场首层明珠广场第2层明珠广场第4层鼎华大厦第3层交易价22000元/平米20000元/平米5880元/平米抵债价9296元/平米区位因素相同相同相同类似个别因素类似相同相同类似交易时间1999-2000年1999-2000年1999年2002年考