三四线城市购物中心开发运营指导.doc

.三四线城市购物中心开发运营指导三四线城市将迎来开发并大举布局,近几年知名房企开始陆续进入三四线城市,,但是,盲目按照一二线城”热潮。虽然三四线城市正成为商业地产扩的新“蓝海以市市的操盘经验来开发只会水土不服,一切都要遵循三四线城市的市场规律,场和消费者为准绳。本专题将全面解读三四线城市开发运营的特殊性和实操策略,为大家提供学****的方向与借鉴的成功本。一、三四线城市商业地产开发有何特殊性?以及三四线城市的市场空白和广阔的消费潜一二线城市商业高负荷的现状,开发商选择下沉三四线固然是看到了三让许多开发商将触角延伸至三四线。力,但无论是较低的开发成本和地方政府的优惠与支持,四线城市广阔的市场前景,都要认识到三四线商业地产还是直奔三四线的开发商,从一二线转投到三四线,开发的特殊性。、平价“特殊性一:业态组合要偏向“生活一二线城市的商场、购物中心一般追求的是时尚、新潮、快节奏,这与一二线城市年轻人所占比例有关。三四城市年轻人多外流现象,因此,而三四线城市由于经济水平相对较低,平价。、“这就要求购物中心的业态组合要偏向“生活线城市中老年占人口比例大。特殊性二:全品类、一站式的购物中心市场风险较小也意味着三四线城市购物中心的定位会和一二线城市有所区消费特征不同,才能避免同质化竞争。购物中心需要细分消费者,别。一二线城市的城市空间大,,又由于人口基数有限,主题、特色购物中心开发也需谨慎。,全品类、一站式的购”和“一站式总而言之,三四线购物中心开发讲究“全”物中心相对而言市场风险较小。特殊性二:全品类、一站式的购物中心市场风险较小也意味着三四线城市购物中心的定位会和一二线城市有所区消费特征不同,才能避免同质化竞争。购物中心需要细分消费者,别。一二线城市的城市空间大,而三四线城市的购物中心很少走高大上路线,又由于人口基数有限,主题、特色购物中心开发也需谨慎。,全品类、一站式的购一站式””和“总而言之,三四线购物中心开发讲究“全物中心相对而言市场风险较小。特殊性四:前期做好财务预算,并确定销售模式大部分都采用租售并举的方式回国除极少数实力雄厚的开发商全部自持外,,而三四线城市实际市场租金8%-10%笼资金。通常售后返租项目的返租比例在。3%-4%回报仅在是售后返租还是直接销在前期需要做好财务测算,确定好销售模式,所以,同时在定位时就要考虑就要在培育期做好租金补贴准备。售,若采取售后返租,可以将持有部分的商业与销售的商业街在空间上区销售与持有商业之间的关系,隔开来,以确保持有部分商业经营不会受到影响。开发现状与基本思路二、三四线城市商业之、:三四线城市商业地产为何屡败屡战?而又在接连不断地开发呢?缺乏①误读商业地产需求,原罪”有关:这也许和三四线城市商业地产起步的“对商业地产开发既缺乏雄厚的②往往以本土的开发企业为主,长远的规划蓝图;③政府规划部门统筹不到位规又缺乏必要的专业人才士与商业理念;资金实力,划、把关不严格;④商业地产运营服务伙伴不专业。操盘基本准则:④先定③严格把控商业规模;①重视项目地段商脉;②产权商铺合理定价;⑦合理配⑥提前和潜在商家接触;位再商业规划;⑤业态定位及比例因地制宜;置租售节奏;⑧品牌搭配协调平衡。、业态分布、组合与开发模式2一般三四线城市商业综合体开发基本原则:高形象、中档次、可售性定位。主要经营业态餐饮休闲娱乐四大板块店中店、主题商城、地级市购物中心主要由主力店、构成,基本上满足了城市居民的一站式购物、餐饮、休闲、娱乐的需求。一般业态分布特征1①黄金珠宝、钟表眼镜、化妆品、皮具鞋包、西式中式快餐等一般分布在层;④超市主层;③休闲娱乐类一般分布在5-62-4②品牌服装一般分布在层;层。层或负1、要分布在23业态组合模式餐饮休闲娱乐配套+店中店++主题商城家居)电器百货①主力店(超市///+②超市+店中店三大开发模式单体购物中心;③小型购物广场。街区;②①购物中心+可登陆赢商网运营中心了解详情全国成功案例与开发模式借鉴,开发模式研究三、三四线城市商业之作为由于城市居住版块组团化,当市级商业中心无法覆盖部分社区组团时,同时兼顾便利性消费需求区域商业中心,承担了部分市级商业中心的商业功能,平120000和家居消费。对于地级市区域商业中心而言,一般其规模在70000—米,主力店主要以购物广场、生活型百货、大型生活超市、家电等为主。、选址1)老城区选址1提明显优点是降低开发风险,一般选址在老城区最繁华商业步行街的端点,需要得到政往往涉及拆迁,升老城区商业步行街的档次。缺点是开发成本较高,府的大力支持和引导,在大多数地级市适合采用这种方式。老城区综合体选址的风险控制:拆迁风险、政府风险、金融风险。)在城市新区