商铺销售策略.doc

￥￥湾商铺销售策略一、昆明市场发展概况目前昆明市房地产市场正处于房地产历史发展阶段中的快速发展、日渐成熟阶段。房地产投资快速增长; 人们对于房地产的消费更加的理性; 房地产开发也更加的尊重市场需求是这一阶段房地产市场的显著特征。昆明房地产市场的循环周期约为 4—5年, 在新的历史机遇情况下, 目前正步入第二个循环周期。 2001 年及以前是昆明房地产开发的启动初期。至 2001 年第一次达到开发高潮, 但由于整个市场处于昆明房地产市场早期, 人均收入有限, 因此, 房价绝对值总体偏低。 2002 、 2003 年是高位消化盘整年。在经历 2001 年的高潮后, 2002 、 2003 两年处于以消化已有物业为主的开发周期,新增及在售楼盘均较少,房价有所回落。 2004 年是昆明地产市场至今一个绝对的开发高潮年。在土地政策转变、土地供给有限及新昆明城市规划与建设的刺激下, 由供给拉动型的新一轮房地产开发高潮期限,新开及在售楼盘量空前增加,房价猛涨近 % 。 2005 、 2006 年是政策年, 高位运行盘整年。 2006 年新增楼盘供应量还在增加, 房价还会有小幅上升,但是市场可能会出现一个盘整期, 2007 年初情况可能不太乐观。二、项目所在区域市场概述从各个区域的楼盘供给个数来看, 市中心区和南市区是目前昆明市的楼盘供给的主要区域,两个区域的楼盘供给个数占了全昆明市的 % 。从各个区域楼盘供应量所占比例来看,已开盘销售的楼盘供应量主要是以市中心区、北市区和南市区为主; 但是潜在楼盘供应量则主要是以南市区和西市区为主, 这主要是因为在未来一段时间内南市区和西市区将会有几个大盘面市, 使得这两个区域在未来一段时间内将成为昆明市住宅楼盘供给的主要区域。因此,未来四年内南市区将成为昆明最大的开发热点区域,供盘量将于 2007 年达到高潮。在广福路以东至呈贡的城东南片区, 这个连接新旧昆明的地带, 数十个房地产项目在火热动工, 如新希望的大商汇、彼岸、十二棵橡树庄园等楼盘, 除了世纪金源、新希望、万达、顺弛等国内大腕,官房、冠江、江东、云铜、银海、盛世同家、云锡、金马源、云天化、大朝、俊发、泰兴隆、竞运达等本土主流房地产开发企业也早已在城东南片区囤积了土地,预计供应量将超过 600 万平米。三、区域供盘情况特征概述 1 、广福路、官南片区的项目开发进度明显取代了滇池路片区,区域供盘量在昆明各片区属于最大; 2 、地价相对二环路以内便宜,各个项目都有一定规规模,基本都超过 100 亩; 3、 2005 年多个 400 亩以上的大盘上市, 世纪城 2500 元/ 平方米的价格使竞争加剧,甚至趋于白热化; 4 、地块规模使创新产品有了出现的可能,新推出的楼盘都尽量进行产品的创新; 5、为吸引跨区域客户, 大部分为多物业形态共存, 产品供应丰富, 项目都做了一定量的多层配货比; 6 、景观洋房作为一个创新产品,目前主要在滇池路和广福路有供应; 7 、满足容积率控制指标、每平米利润贡献较好; 8 、容积率基本控制在 2 以下,为景观营造创造了条件; 9 、绿化率均超过 40% ; 10 、社区品质有明显的提升; 11 、楼盘强化社区配套,满足消费者在郊区生活的便利性。四、区域商铺概述临街商业门面, 历来是投资者看好的传统性热点项目, 但因其首期支出较大