北京亦庄天安数码项目产品定位报告.docx

亦庄天安数码项目产品定位中国华建投资控股有限公司市场部思路导图商务花园发展历程国外成功案例启示商务花园国内发展现状项目设计概念认知商务花园北京发展现状(办公理念升级,产业集(指导)商务花园亦庄发展现状中,产业与资本的接近)亦庄商务花园市场分析分布与规模 规划与产品客群共性 未来竞争格局(以市场为导向) 功能定位 产品定位 (以客户为导向)商务花园的形成u在开始讨论本案项目定位之前,我们认为有必要对商务花园这一概念做简要梳理,以便能够获得正确认知,更加准确的把握本项目定位以及开发方向商务花园一般位于城市边缘区域,具有良好景观视野的写字楼办公物(商务花园问题的界定)业,商务花园在国外已经发展的相对成熟,在国内,商务花园因北京丰台ABP的热销而声名远播,许多开发商开始关注这一新兴的办公物业但是,不能将商务花园简单的理解成为一种低密的写字楼物业,认为“照猫画虎”,将商务花园样式直接复制就可以成功,商务花园不简简单单的是一种建筑形式,它的形成是一个内在的,长久的过程商务花园产生的三个条件一、产业结构的变化从社会经济发展来看,高新技术产业在产业结构中的地位日趋u规划脑力资源的集中运用,要求一个良好显著,智力密集型的生产决定了生产关系的改变,科技创新成的办公创造环境u人的价值凸显行业人力资源管理的特点:为了现代社会生产中新的生产力防止同行过多交集导致核心人才资源流失二、城市结构的变化这是促进商务花园规模发展的重要因素经济的繁荣,促进了城u就一般规律而言,当一个国家或者区域人市的发展,这种发展主要表现为城市的扩张,郊区城市化一个均GDP达到3000美元以上10000美元以下时,经济增速加快,城市功能进入快速扩张阶段,中心到多元化发展,形成多足鼎立的局面商务中心多元化成为可能三、办公需求的多元化决定了商务花园的生存空间城市传统商务物业不能完全满足现代商务办公需求,给商务花园的发展创造了独特的生存空间,也是完善城市商务功能,对于商务办公结构的一次平衡国外成功经验提炼—新加坡在商务花园的位置选择上注意与城市规划紧密结合;注重城市交通,区域间均有轻轨链接,在商务花园所在区域设置复合化交通转换站点——保持区域环境特色,又和城市紧密相连在商务花园内部规划中注重地块划分的均好性,在地块划分方面,基本保证每个地块都临近内部主要环路,有着良好的交通的通达性,同时又保证每个建筑良好的自身展示效果,——商务价值均衡注重对商务花园内部配套的规划国外成功经验提炼—美国规模宏大,景观良好。用打造花园的概念来打造商务花园,美国北卡三角科学园区规定园区内建筑覆盖率不得超过15%商务花园必须具备商务的特征,群落分布,层次丰富。大中小型、不同规模的商务花园形成一个有机群落,使得区域内不同级别,不同商务需求的企业都能够找到适合自己的居所形态多样,卓尔不群。 一u内各种体育休闲娱乐设施组成的功能体服务于某一类型的企业客户;也可以根据客户的要求,划分不同的主题,再围绕这一主题展开设计多年郊区化进程使得郊区与城市交通便利性大大增强,社会阶层与行业的布局划分逐渐明显利用生态学的观念,将入园企业以及各物业形态有机整合,提出了共生与寄生的规划理念商务花园概念认知从发展动因来看:商务花园的出现是与城市经济发展以及产业结构的调整以及布局的再规划息息相关的从产业类型上来看:商务花园是以智力密集型产业为主从产业结构来看:行业产业链高端或者前端部分在同一区域内密集分布,信息互通,资源共享,形成一定的内聚效应从地理位置来看:主要位于城市边缘区域,有着良好的交通通达性从园区功能来看:生产环节剥离,商务、研发、生活、休闲有机融合从园区规划来看:低容积率、高绿化率,建筑多以小体量多层为主本方案为内部讨论过程稿,仅限于内部讨论使用ABP与CBD的比较中央商务区(CBD)总部商务花园(ABP)城市中心区城市中心50公里范围内,紧邻主干道不同开发商建设,单体优秀,组合杂乱统一开发商建设,单体优秀,组合宏伟强调开发商利益强调总部企业利益,衍生区域经济利益和开发商利益建筑指标受限:建筑指标全面优化:尽可能少绿化或不绿化高绿化率使用率约为50%使用率在85%以上四面采光,视野好一般单面采光,有黑房间能源损耗大绿色节能配套受限配套空间较好:餐饮、娱乐、休闲等专业化商务一般依托相邻配套专业化商务功能有机组合:会议、展览、新闻、酒店等非专业服务开发商、政府、金融等机构,有专业化服务本方案为内部讨论过程稿,仅限于内部讨论使用商务花园国内的发展现状—总部经济的兴起2002年北京市社会科学院总部经济研究中心主任赵弘发现并提出了“总部经济”理论总部经济概念提出后引起了全国许多中心城市的强烈反响,北京、上海、广州、深圳、青岛、济南、武汉、大连、沈阳、厦门等国内大城市纷纷明确提出发展总部经济的战略,将发展总部经济作为城市产业结构升级的战