2011华润顶级住宅外滩九里运营规划.doc

2011华润顶级住宅外滩九里运营规划
外滩九里项目运营规划
2011年3月
目录
一、总体目标
二、整体定位及开发思路
三、项目运营管理
四、项目风险管理及应对措施
一、总体目标
地理位置:九里项目位于中山南路460号,坐落于外滩核心区域,复兴东路、中山南路等城市主干道交错其旁,并与黄浦江和世博会互为毗邻。其辐射3公里范围内,外滩、陆家嘴、人民广场、淮海公园新天地等主要商业商务中心近在咫尺。
陆家嘴
人民广场
外滩3号
世博会会址
外滩18号
豫园
新天地
十六铺
八佰伴
1、项目概况
四至范围:项目基地位于上海市黄浦区,中山南路以西,毛家路以南,外廊家桥街以东,紫霞路以北的围和地块内。基地为高层住宅建设用地,建设用地面积为33>.3万平方米,,总计499套可售单元(含EF楼酒店式公寓211套)。
一、总体目标
1、项目概况
2、战略目标
通过高品质景观、外立面、精装修的全面实现,为云端客户打造出符合其身份象征的产品,树立豪宅标杆,立足豪宅市场,成为豪宅典范。
以本项目为契机,拓展管理思路,创新管理手段,落实营造过程,为公司“九里系”高端产品大规模复制积累经验,培养人才。
以本项目成功使公司正式步入一线豪宅开发商,提升公司品牌知名度,占领房地产市场制高点。
一、总体目标
面积
187㎡
188㎡
245㎡
277㎡
310 ㎡
360-420 ㎡
剩余套数
14
11
13
16
44
55
可售均价
100000
100000
100000
100000
120000
150000
可售面积
2618
2068
4417
5542
13804
22311
可售金额(亿元)






外滩九里预计总货值将近90亿元人民币,已完成签约金额约20亿元。项目可售货量盘点如下:
综合以上数据,300平以上户型货值占整体75%以上。
3、经营目标
一、总体目标
销售金额目标 16亿元人民币
结转金额目标 34亿元人民币
实现净利润 10亿元人民币
实现净利润率 30%以上
打造华润置地系统顶级豪宅标杆
2011年项目经营目标如下:
3、经营目标
一、总体目标
外滩九里总体销售计划安排如下:
3、经营目标
一、总体目标
价值体系优化
外滩九里
项目定位
市场/竞争
产品力
消费者
二、整体定位及开发思路
项目定位
做足外滩
市场/竞争
项目卖点
消费者
跨版块竞争,强调外滩
同板块竞争,强调区隔。
外滩板块
江景资源
建筑/景观/户型/精装/会所/物业
与外滩的关系……
外滩客
对外滩稀缺资源占有欲
需要有可炫耀的资本
二、整体定位及开发思路
项目差异化竞争型定位
外滩九里全新价值体系
[做足外滩文章]
形成竞争型差异化优势
极致外滩生活
南外滩
板块
少数人
江景
华润
物业
石材
立面
精致
建筑
古典
园林
景观
会所
商业
精装修
五星级
酒店
物业
3#展
售中心
K楼顶
大平层
无敌江
景
艺术
设计
SPA
个性
炫耀标鉴
专属享受
个性艺术
圈层
社交
价值支撑
价值基础
价值输出
核心理念
二、整体定位及开发思路
建筑
景观
房型
精装修
二、整体定位及开发思路
建筑
景观
房型
精装修
1、沿袭外滩的新古典风格
2、全石材立面
3、拱形门廊进厅设计
4、临中山南路的地标建筑仪态
二、整体定位及开发思路
建筑
景观
房型
精装修
1、豪华入户大堂/彩绘玻璃
2、地面马塞克拼花
3、豪华电梯厅及轿箱
二、整体定位及开发思路
建筑
景观
房型
精装修
江景
1、东看江,北看外滩,南望世博
园林景观
2、外滩感大气尊贵的古典园林
二、整体定位及开发思路
建筑
景观
房型
精装修
1、极具皇家质感的围墙和大门
2、灵动的水景与下沉式广场
3、丰富的雕塑与浮雕
4、回家的精神堡垒‘入口大树’
二、整体定位及开发思路
建筑
景观
房型
精装修
1、奢华尺度感/3米层高/5米面宽
2、主人空间全套房设计
3、主人佣人入户完全动线分开
4、超大型入户花园
5、南向四个房间
6、中西双厨
二、整体定位及开发思路
建筑
景观
房型
精装修
6、豪华卫浴空间/半下沉浴缸
1、GDG国宾馆设计师主笔
3、直饮水入户/中西双厨
4、中央空调/全屋地采暖