2011年10月房地产住宅批量精装修的全程管理.doc

2011年10月房地产住宅批量精装修的全程管理
房地产住宅批量精装修的全程管理
胡冶明
2011年10月
一、房地产批量住宅精装修的核心理念
二、住宅精装修管理体系的构成
三、精装修住宅的设计原理(全面家居解决方案)
四、关于精装修住宅的产品的设计定位
五、精装修住宅的设计范围及设计方法
六、精装修住宅设计实施阶段的经验提示
七、装修住宅的施工图深度标准
八、成本控制与采购
九、精装修住宅的施工管理
十、精装修住宅产品的售后服务
十一、案例分析
目录
一、房地产批量住宅精装修的核心理念
(一)、房地产行业转变发展方式要实现“四化”
1、设计的标准化
2、实现部品(构件)生产的工厂化
3、现场施工的装配化
4、实现土建、装修的一体化
由传统的建造业转为先进的制造业!
(二)、住宅批量精装修是住宅产业化重要组成部分
1、整体系统化设计
2、住宅室内装修材料、设备、部品高度整合
3、工厂化制作,现场安装
4、专业的质量保证体系
5、完善的售后服务
(三)住宅精装修是打造绿色建筑的重要途径
绿色建筑的主要评定标准:
1、节地与室外环境
2、节能与能源利用
3、节水与水资源利用
4、节材与材料资源利用
5、室内环境质量
6、运营管理
(四)、精装修住宅的运作模式
1、菜单式装修型
多种设计方案,多种装饰材料选择,多种装修级别。
2、开发商引导型
有限的方案(风格)选择,建立统一标准下的部品工厂化制造、专业化安装,装修级别根据产品定位相对固定。
3、开发商集成型
统一标准,统一流程,采用全面家居解决方案,建立梯度产品体系。彻底否定了精装修=毛坯+装修的说法。
4、专业公司管理型
由精装修项目管理公司来总承包统一管理精装修设计及部品的研发、工业化生产组织、现场施工安装,建立精装修住宅共生体系。
(五)、精装修产业链中各服务商如何转变角色
1、建筑设计师、设备设计师
2、室内设计师如何转变观念
3、室内配饰将有更多的市场空间
4、部品制造商、供应商
5、装饰材料制造商、供应商
6、装修公司(精装修施工单位)
7、监理公司
8、验房公司
9、物业管理公司
(六)、推广精装修住宅存在的问题
1、市场认知度有待提高
简单装修,全装修,公寓式精装修,居住生活方式的演变。
2、企业的不成熟
开发企业,装修设计师,装修施工企业,装饰材料供应商,家居部品供应商到底都应该分担什么样的角色?
3、政策不成熟
行业市场如何规范、住宅装修设计与施工验收标准的建立尚待完善。
4、主管部门推广方式的不成熟
建设主管部门、行业协会、媒体导向
5、业主维权意识不成熟
(七)、如何面对精装修市场推广中碰到的问题
1、个性化问题
设计中性化、淡化个性化设计,通过设计引导消费者向装饰个性化方向发展。提倡“轻装修、重装饰”。常用的四种主流设计风格。
2、质量保证问题
采用工厂化制作、现场安装的工艺,大大提高施工质量。房屋各
种部位、部品的质量保证期限。
3、装修材料的环保性能的担忧
选用环保材料,确保达到环保要求。
4、装修房总价上升产生的抗性
毛坯房要做精装修建议价格底线:毛坯均价3000~3500元/平方米。
5、装修后竣工验收、竣工验收后装修
(八)精装修住宅运作的难点是什么
装修标准由谁来确定? 领导定?设计师?预算部?
装修标准是由目标客户的需求来确定的
阻碍客户购买精装修房的因素是什么? 个性化问题?价格问题?
不是装修的个性化,也不是价格,而是产品品质和施工质量
精装修过程管控的最大难点是什么?
不是技术问题,是管理问题
精装修管理难度高?
不是管理难度高,是管理体系的标准没有建立
二、住宅精装修管理体系的构成
(一)、住宅精装修管理的组织系统
谁来负责牵头? 设计部?营销部?成本部?工程部?
由公司主管领导牵头,协调各部门共同完成。公司高管牵头的必要性!
精装修是外委设计还是自主研发?
可根据开发企业的自身情况确定外委或者自主研发,并且最终向自主研发过度。
关键的问题是:研发费用的投入!
精装修是临时工作还是建立一个永久的系统工程?
精装修体系的建立是永久的系统工程,必须由公司确定制3~5年的实施目标,确定每个阶段成果,制定各个部门配合的实施计划。
标杆企业对住宅精装修的组织及执行
万科集团
成立专门公司“万创”,对精装修标准进行研发与推广执行
绿城集团
集团成立精装修设计管理部,相关部门以配合方式进行
龙湖地产
集团成立精装修设计管理部,相关部门以配合方式进行
中海地产
抽调设计精英对项目进行精装修的标准研发及执行
其他地产