房地产投资开发 第三章 房地产投资开发类型选择（大连理工大学出版社）.doc

房地产投资开发第三章房地产投资开发类型选择(大连理工大学出版社)
第三章
房地产投资开发类型选择
第一节概述
房地产投资占用资金多,不进行合理控制,会出现经济过热现象,不利于国民经济的健康和协调发展。房地产投资类型不仅影响社会的潜在消费需求,也和现实的有效需求有密切的关系。
房地产投资目标的正确选择,有利于盘活存量房地产,平衡社会总供给与总需求,促进资源的优化配置。
一、房地产投资类型选择的重要性
(一)是经济协调发展的重要基础
房地产投资项目建设周期长,事先不可预见性因素多,投资风险大。要取得投资的成功,需要有充分的规避风险、控制风险和转移风险的能力。
(二)是投资成功的重要保证
①投资者对房地产优势区位的占领,确认房地产项目建设选址符合投资对象的区位要求。
②投资者对房地产市场未来的发展有较为清晰的把握,确定的房地产投资对象适合于自己的开发能力,对其房地产投资的成功充满必胜信心。
③投资者对城市规划进行了认真研究,确认了投资的房地产项目是对其土地进行最佳利用。
房地产投资类型的正确选择,包括以下方面:
房地产投资类型的正确选择,意味着房地产投资者不仅能够把握好房地产的投资机会,也可以控制投资进程,有能力保证房地产开发中资金使用良性循环。而且,好的投资项目在未来随着时间的推移,将会出现价值的上升,有良好的增值效益

(三)是选择融资模式的重要依据
房地产投资者自有资金应当占房地产项目投入资金总量的30%以上。房地产投资者自有资金多,其选择房地产投资项目的自由度较大。
1、考虑资本金的数量
二、选择依据
由于风险越大,投资报酬率越高,所以在房地产投资类型选择时,敢于冒险的,往往容易选择富有挑战性的房地产投资项目,其利润相对也高些;而对于有些高风险的投资项目3>.对其进行选择时应当首先作好风险防范,采取相对保守的态度。
2、考虑投资类型的风险
房地产投资项目的选择是否具有可行性,是房地产投资者的期望收益水平所决定的。
如果房地产投资项目的利润率高于房地产投资者的期望回报率,就是可行的。相反,则房地产投资者会放弃此投资项目。
3、投资者的期望收益水平
房地产投资项目的选择,往往受到房地产开发竞争情况的影响,房地产竞争激烈的项目,常常会引起投资者的兴趣。
4、市场竞争情况
当然,房地产投资类型的选择,主要是进行投资机会研究,房地产投资者在进行目标的选择时,应当有多个备选方案、以便进一步做可行性研究择优选择,使房地产投资决策最佳。。
1、注重学****和积累经验
2、充分利用中介服务
3、重点关注房地产的增值潜力
4、注重依法办事
三、房地产投资类型选择应当注意的问题
第二节
住宅投资分析
(一)基本知识:
容积率:指该商品住宅用地内总建筑面积与该地块面积之比
建筑面积:成套商品住宅的建筑面积由套内建筑面积及共有建筑面积的分摊组成,套内建筑面积由套内商品住宅的使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积三部分组成。
价格:指该市场内同级别土地销售商品住宅的平均价格,具体反映为该地段商品住宅成交价的平均价格
一、商品住宅的分类
(二)分类:
商品住宅可根据容积率、建筑面积、以及价格三个因素来分类:
1、中小普通商品住宅
同时符合以下三个条件的为中小普通商品住宅??1(1);
(2)商品住宅单套建筑面积小于90平方米;
(3)。
2、大户型普通商品住宅
同时符合以下三个条件为一般商品住宅:
(1);
(2)商品住宅单套建筑面积大于等于90平方米小于144平方米;
(3)。
中小普通商品住宅和大户型普通商品住宅统称为普通住宅。
3、中高档商品住宅
符合以下三个条件之一的为中高档商品住宅:
(1);
(2)商品住宅单套建筑面积大于等于144平方米;
(3)。
(三)政策规定
从2006年5月24日起,国家明确规定:
城市新审批、新开工的住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。
依此计算得出,在住宅体系中,保障性住宅(廉租住房、经济适用住房)比例由目前的5%上升到10%~20%,中小普通商品住宅比例将达到50%~60%,大户型普通商品住宅比例约占20%,中高档商品住宅比例约占10%
1、梯级性