物业管理方案业务外包管理方案办法.docx

物业管理方案业务外包管理方案办法.docx天津万科物业管理有限公司作业指导书 编号 -Z01-01
名称 物业管理业务外包管理办法 版本 A/1
编制 底娜 更改 底娜 审核 刘文华 批准 田佐平 生效期 2005 年 7 月 18 日
1、目的
规范供方的选择及操作办法，提高业务专项管理水平，推进集约化工作进程。
2、适用范围
适用于各管理处、部门。
3、职责
无
4、过程控制及方法
外包业务范围和形式
目前，外部资源较多的业务包括：清洁绿化、园林、外墙清洗、消杀、电梯保养、消防系统保养、供配电系统保养及其它设备设施保养，安全管理等。
外包的方法可以有以下几种形式：
某项业务的整体外包，即由供方提供项目范围内的某类公共服务整体业务，如清洁外包。
业务分包，即将某类公共服务业务进行细分，或根据业务的不同阶段拆解的外包，如设备管理业务中的电梯保养分包，或把开盘前的清洁开荒分包。
选择外包的原由及控制流程
选择将业务进行外包前提必须要保证服务的质量，着重从以下几方面考虑：
政府对某些业务有强制性规定。
由于技术保护或技术要求较高、相关的零部件较难获得等原因，需要避免或处理紧急情况（如部分重要设备的维修养护）。
外包业务在当地市场发展较为成熟。
天津万科物业管理有限公司作业指导书 编号 -Z01-01
名称 物业管理业务外包管理办法 版本 A/1
编制 底娜 更改 底娜 审核 刘文华 批准 田佐平 生效期 2005 年 7 月 18 日
出于公司发展和管理的需要，引进专业公司进行规模化、集约化操作。
自主经营成本高于专业公司经营成本。
外包选择流程
调查市场专业供方情况和市 现场考察调研供方的服务质量和 形成可行性报告并经公司专项
场反应情况 能力 评估
根据定标结果确定供方并 确定可以外包后按招投标工作流程进行招
履约
签订合同 投标
供方的选择
选择途径
选择行政主管部门指定的供方。
通过行业交流，向本地区的其它物业公司了解，选择专业能力强及绩效好的供方。
选择设备的制造商提供的、有产品的维护和修理服务能力的供方。
通过行业协会，选择符合专业要求的供方。
选择集团其它兄弟公司有良好合作关系的供方。
供方评估
通过调查选择三家以上同类型有资格的供方进行评估。供方评估的重要参考因素，具体考察以下方面：
组织是否健全、合法并能独立承担民事责任，是否有足够的经验；
供方专业技术能