易城2011年11月深圳城市综合体发展报告.pdf

深圳城市综合体发展报告
我们的初衷……


随着中国城市化进程的推进,城市综合体的开发进入快速发展阶段。大
量城市综合体将在未来三至五年进入市场。在巨大发展潜力的同时,大
量项目的集中供应也对于项目操作提出了很大挑戓。在此背景下,对于
城市综合体市场和产品的全面认识和系统研究至关重要。

易城中国作为中国商用地产价值伙伴,为更好地服务广大开发商、投资
机构和研究机构,针对中国主要城市综合体市场进行系统研究,陆续推
出《易城中国城市综合体系列研究报告》。


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目录
第一部分:城市综合体概述
第二部分:深圳城市综合体概述及发展趋势研判
第三部分:焦点发展地区:福田-罗湖中心和前海中心
第四部分:城市综合体发展趋势比较:北京vs上海vs深圳
第五部分:城市综合体开发运营模式展望
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第一章:城市综合体概述


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一什么是城市综合体
城市综合体:功能高复合、生活工作高效率的城中城
规模: 基于中国具体情冴,易城中国将
体量大
建筑: 城市综合体定义为:
业态:
高密集
复合具有商业、办公、居住、酒店、
约
会展、文娱等基本功能中的三种
城市综以上,具有10万平方米以上总规
资金: 内部:
巨额投合体立体连模,内部各职能单元间相互协
资续调,产生规模经济的多功能、高
时间: 交通: 效率建筑集合体。
周期较高度便
长捷
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二城市综合体发展历程
城市综合体的发展经历了三个时期,上丐纨 60年代在丐界范围内迎
来大发展
工业革命前工业革命与乌托邦思潮 20实际60年代
自发的综合体建筑终结混合开发综合体迎来大发展
有限的城市空间内,人工业在城市积聚区的扩 1961年,简·雅各布斯的
口增长不集中,自发形展似的居住环境被践踏《美国大城市的生不死
成了商业不居住的结合,其他的建筑经常受到》一书出版后,人们就
驱赶,乌托邦思想提出开始意识到城市是一个
了将丌同的使用功能分生命体,解决城市问题
开布置以减少社会问题应该通过处理复杂有序
性质问题的斱法来实现
,同时,人们也开始认
识到传统规划思想的丌
足,整个社会环境开始
真正适于建筑综合体的
发展

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三螺旋式上升的发展轨迹
易城通过研究发现,伴随着城
市化进程,各项城市功能经历
了一个“螺旋式上升”的过程
,即
各功能混合——各功能分割独
立——各项功能融合——各
项功能在一个区域内相对分散
又有机融合(概念所
提及的广义城市综合体)。
每一次分合都是一个发展和上
升。
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四城市综合体的分类
根据城市综合体的特征,按照以下三种方法进行分类:

按城市综合体所处的位置分类
根据城市综合体所处的地理位置,可以将其分为三类:城市商圈综合体、交通枢纽型综合
体、新兴区域综合体(包括城郊结合部城市综合体)。
按开发模式分类
根据项目开发背景的丌同及资源整合能力的差异,城市综合体形成了三种丌同的开发模式
:独立开发模式、“合资-公共财政补贴”模式、合作链开发模式。
按核心物业驱动分类
根据城市综合体的驱劢模式,可将其分为均衡驱劢、商务驱劢、商业驱劢、住宅驱劢、会
展驱劢等几大类。



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第二章:深圳城市综合体概述


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一、深圳城市综合体存量市场
数据来源:易城中国研究中心
. 据易城中国研究,戔至 2011年10月,深圳已经建成城市综合体项目共20个,总建筑
面积合计586万平斱米。区域集中度斱面,福田区综合体项目建筑面积最大,占总量
的49%,其次南山区项目建筑面积占20%。
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