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郑州亚星盛世B7-1丶B7-2营销方案
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2011/12/09
亚星盛世B7-1、B7-2
2012全年营销方案
2011年宏观市场分析
目前市场状况、2012年市场走势预估
2011年郑州市场分析
现阶段在售项目销售情况、竞争项目明年推售预测
本项目产品分析
产品优势、竞品比较、人群定位
2012年营销思路及策略
本案营销策略核心、推盘节奏
2012年策略执行
全年营销目标、各阶段推广执行、案场执行、媒体建议
营销费用预估
全年营销费用、营销费用分解
报告目录
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01
宏观市场
2012楼市;限;字开局限购令仍继续房产税欲扩大
回顾2011年“限购令”执行已满一年,全国有10多个城市出台的限购政策即将到期,对此,住建部明确表示:“地方限购到期延续,房地产调控政策不存在放松的可能。”继海口率先表态继续执行限购之后,北京、广州、上海、深圳等一线城市在去年年末纷纷表态亦将继续执行限购政策。近日召开的中共中央政治局会议也提出“坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归,促进房地产市场健康发展”。
目前从总体上看,房地产调控已经取得初步成效,但一定程度上是通过限购、限贷、限价等行政手段来实现的,并不是市场自发调节的结果。在这种情况下,一旦对限购政策进行松绑,且无其他政策接棒,就有可能引发房地产市场价格的迅速反弹,也就是说,限购令等调控政策在今年延续的可能性甚大。
2011年12月14日,中央经济工作会议上首次明确提出今年将推进房产税改革试点。至此,2012年房产税征收范围扩大已成定局。不少专家认为,房产税可能是今后全国楼市调控的新方向。即使短时间内在全国范围推广的条件尚不完善,但未来房地产调控方向无疑是以房产税等经济手段逐步替换“限购令”这样的行政手段。
宏观市场
宏观市场
1月31日召开的国务院第六次全体会议上,国务院总理温家宝关于今年六大重点工作部署传递出这一信号。
温家宝指出,要巩固房地产市场的调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施,促进房价合理回归。采取有效措施增加普通商品房供给。做好保障性住房建设和管理工作。在关于房地产市场调控工作部署中,温家宝将“继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施,促进房价合理回归”列到了第一位。这已经是温家宝两年来第五次提及促进房价合理回归。
温家宝两年五提房价合理回归限购仍是主旋律
全国房地产经理人联合会秘书长杨乐渝表示,这意味着以限购为特点的抑制性政策依然是2012年房地产市场调控的主旋律,市场普遍预期的取消或放松限购政策估计不会到来。
在未来市场政策不明朗的情况下,也许降价销售,以价换量策略将暂时成为市场主流营销手段
库存量创新高楼市降价促销或成大趋势
宏观市场
截至2011年12月底,北京、上海、深圳、广州4个一线城市新建商品住宅库存总量高达3084万平方米,比上年同期增长约46%,增幅较上月同期相比有所下跌。其中,北京新建商品住宅库存1046万平方米,同比增长333>.97%;上海新建商品住宅库存973万平方米,%;广州新建商品住宅库存800万平方米,%;深圳新建商品住宅库存265万平方米,%。可见,在4个典型一线城市中,广州与上海的库存量较上年相比均有大幅的提高。与此同时青岛、南京、厦门、杭州、南昌、福州6个典型二线城市新建商品住宅库存总量为2914万平方米,%,新建商品住宅存量从去年3月份以来已连续9个月大幅增长。
对于新建商品住宅存量不断增加的原因,上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示,一是受资金链趋紧的影响,开发商加大商品住宅的新增供应量;二是受2011年限购、限贷等调控政策影响,投资投机需求被有效打压,而对于部分自住需求来说,仍处于观望中。
春节历来是楼市的淡季,但未曾料到今年春节楼市有这么“惨淡”,零成交、创新低成为了今年春节各地楼市的关键词。
《每日经济新闻》根据已公布的数据统计,春节期间,广州签约23套,深圳与上海分别成交17套和16套。在严厉的调控政策背景下,一线城市已经迎来真正的楼市“寒冬”。据搜房网数据监控中心监测,28个已公布数据大中城市中,仅重庆、三亚两城的签约量超过了100套,其余26城中除徐州外均在50套以下,其中有9个城市的成交量仅为个位数。二三线城市中,青岛、东莞、扬州等9个城市成交只有个位数,济南、无锡、