湖南水星楼购物中心全程广告策划推广报告.doc

常德首个心灵归宿主题的文化社区
水星楼购物中心
全程广告策划推广报告
目录
前言 4
第一章常德概况 5
一、常德基本情况 5
二、常德市总体经济状况 5
三、常德房地产概况 6
1、常德房地产现状分析 6
2、常德商品住宅价格走势分析 7
3、常德市主要商品住宅楼盘2003~2004年销售情况 7
4、常德市商业物业市场分析 7
5、常德市房地产消费者市场调研分析 8
四、2000年来常德房地产市场发展特点 10
1、市场供求总量发生了显著变化 11
2、传统的居住区域概念在市场规则下出现了明显的转变 11
3、置业者群体分界日趋明显 12
4、全新的开发理念和营销模式为市场打开了广阔的发展空间 12
五、市场热点及走势分析 12
六、整体市场对本项目的影响 13
第二章项目综合分析 13
一、项目概况 13
二、项目SWOT分析 13
1、优势(strength) 13
2、劣势(weakness) 13
3、机会点(opportunity) 13
4、威胁点(threat) 13
第三章项目定位策略 13
一、项目基本定位与定位依据 13
二、目标客户定位 13
1、按区域划分 13
2、按从事职业划分 13
三、项目主题概念定位 13
1、核心主题定位 13
2、市场形象定位 13
四、推广名建议 13
第四章营销推广策略 13
一、营销推广主线 13
二、推广主诉求点 13
1、温馨、浪漫、有品质的时尚生活 13
2、人性化的生活配套 13
3、体贴的物管服务 13
4、智能化的硬件配置 13
5、风格独特的园林环境 13
6、地段优越、交通便捷 13
三、推广策略的表现 13
第五章项目推广步骤 13
一、第一阶段——前期起势策略(售楼处主体施工完成前) 13
1、常德各媒体的存活状态 13
2、广告媒体的组合运用策略 13
3、企业形象的推广 13
4、企业形象设计 13
5、事件的新闻炒作 13
6、项目形象的推广 13
二、第二阶段——正常销售的造势策略 13
1、广告媒体的组合运用策略 13
2、卖场营造(即售楼处建议) 13
3、样板房建议 13
4、销售资料的制作 13
5、销售队伍的组建 13
6、价格策略的制定 13
三、第三阶段——公开销售的运势策略 13
1、广告媒体的组合运用策略 13
2、运势策略 13
3、阶段组合策略 13
4、电视广告 13
5、户外广告 13
6、直邮广告 13
四、第四阶段——销售结束期的收势策略 13
1、广告媒体的组合运用策略 13
2、销售调整策略 13
3、品牌维护策略 13
4、报纸广告计划 13
五、促销活动策略 13
第六章项目阶段销售控制 13
一、入市时机选择 13
二、阶段销售控制 13
1、第一乐章历史名楼再现武陵 13
2、第二乐章名人名城名楼名品 13
3、第三乐章沅水名楼民族英魂 13
4、第四乐章名楼世家财富相伴 13
三、阶段销售进度安排表 13
四、推广费用预计 13
前言
本策划方案以科学、经济、实用为原则,讲究可操作性,同时力求创新,以使贵司顺利实现销售目标。
第一章常德概况
任何一个项目的投资,必须紧紧把握住宏观经济的脉搏,掌握最佳的入市时机。本章中,我们对常德的基本概况,社会经济发展水平及常德房地产现状进行简单介绍,以便把握项目所处的基本环境。
一、常德基本情况
常德市位于湖南西北部,地处长江中游洞庭湖水系沅江下游和澧水中下游以及武陵山脉、雪峰山脉东北端。全市面积18190平方公里,人口598万。其中城区面积298平方公里,。全市辖武陵、鼎城两区,汉寿、安乡、澧县、临澧、桃源、石门6县,西洞庭、西湖两个管理区,德山开发区、柳叶湖旅游度假区、万金障农场,代管津市市、贺家山原种场、涔澹农场。
常德市属于中亚热带湿润季风气候向北亚热带湿润季风气候过渡的地带。气候温暖,四季分明,热量丰富,雨量丰沛,春温多变,夏季酷热,秋雨寒秋,冬季严寒。℃,年降水量1200-1900毫米,无霜期272天,适宜水稻、棉花、油料作物生长。由于受地形影响,全市气候呈现非地带规律。西部山区,℃,℃。中部丘陵区、太浮山与太阳山对峙形成向北敞开的簸箕形盆地,致使临澧、桃源一带冬季易受冷空气袭击。平原区安乡县年降水量在1500毫米以上。
常德市是湖南省省辖市,湘西北交通、能源、流通、文化中心,先后被国家有关部门授予“国家卫生城市”、“全国文明城市”、“中国优秀旅游城市”、“国家园