2021年物业管理企业操作实务物业管理企业经营范围.docx

物业管理企业操作实务物业管理企业经营范围

　　物业管理企业操作实务　　阳光蓝海　tcsea@，欢迎，请注明同处　本版本为加密版本，如有需要请来信萦要解密版本第一节　物业管理企业概述　　一、物业管理企业的性质　　物业管理企业的性质是由物业管理的性质决定的。物业管理含有服务性，因此物业管理企业也含有服务性。物业管理企业不生产产品，而是提供服务，享受第三产业的优惠政策。物业管理企业的性质含有以下特点：
　　第一，物业管理企业是独立的企业法人。物业管理企业是按正当程序建立，从事物业管理活动，为业主和租户提供综合服务和管理的独立核实、自负盈亏的经济实体。物业管理企业作为企业的关键标志是：拥有一定的资金和设备，含有法人地位，能够独立完成物业的管理和服务工作，自主经营，独立核实，以自己的名义享受民事权利，负担民事责任等。所以，物业管理企业除了本行业本身的专业特色以外，在市场地位、经营运作、法律地位等方面和其它企业一样，全部要遵照企业法人讲究质量、信誉、效益等市场竞争法则。因此说，物业管理企业是一个独立的企业组织，它在物业管理经营活动中含有独立性和自主权。
　　第二，物业管理企业属于服务性企业。物业管理企业的关键职能是经过对物业的管理和提供的多个服务，为业主和租户发明一个舒适、方便、安全、幽雅的工作和居住环境。物业管理企业作为非生产性企业，关键是经过对物业的维修养护、清洁卫生和直接为业主和租户提供服务来达成自己的工作目标。所以，从本质上说，物业管理企业的“产品”只有一个，那就是服务。物业管理企业的服务是有偿的，是带有经营性的，是属于企业性的经济行为。
　　第三，物业管理企业在某种程度上负担着一些行政管理的特殊职能，所以它是现阶段城市当代化建设的主要组成部分。因为中国城市建设管理体制正处于改革发展中，一些管理的职能和职权并没有完全转轨和明确，因此物业管理企业在向业主和租户提供服务的同时，也负担了部分政府相关部门对城市管理的职能，比如大厦的质量安全、住宅小区内的市政设施等等。
　　二、物业管理企业的类型　　物业管理企业按不一样的划分标准，可分为不一样的类型。
　　(一)按存在形式划分　　物业管理企业按存在形式划分，有独立的物业管理企业和隶属于房地产开发企业的物业管理企业两类。这两类企业现在全部比较普遍。前者的独立性和专业化程度通常全部比较高；
　　以后者的发展程度则显著参差不齐，有的只是管理上属企业开发的特定项目，有的已发展成独立化、专业化和社会化的物业管理企业。
　　(二)按服务范围划分　　物业管理企业按服务范围划分，有综合性物业管理企业和专门性物业管理企业两类。前者提供全方位、综合性的管理和服务，包含对物业产权产籍管理、维修和养护和为住户提供多种服务；
　　后者就物业管理的某一部分内容实施专业化管理，如专门的装修企业、维修企业、清洗企业、保安企业等等。
　　(三)按企业全部制性质划分　　物业管理企业按企业全部制性质划分，可分为全民全部的物业管理企业和集团全部、外商独资、合资或股份制性质、私营性质的物业管理企业。现在，全民全部和集体全部的物业管理企业占大部分，私营性质的正在崛起。中国香港等地的物业管理企业有比较丰富的管理经验，并看好大陆的物业管理市场，是一支不可忽略的力量。
　　(四)按管理层次划分　　物业管理企业按管理层次，可分为单层物业管理企业、双层物业管理企业和多层物业管理企业。单层物业管理企业纯粹由管理人员组成，人员精干，不带作业工人，而是经过承包方法把详细的作业任务交给专门性的物业管理企业或其它作业队伍；
　　双层物业管理企业包含行政管理层和作业层，作业层实施详细的业务管理，比如房屋维修、清洁、装修、服务性活动等；
　　多层物业管理企业通常规模较大，管理范围较广，或有自己的分企业，或有自己下属的专门作业企业，如清洗企业、园林企业等等。
　　伴随物业管理行业的深入发展，物业管理企业将深入朝着集约化、集团化和国际化的方向发展，这么不但能够发明规模经济效益，而且对于节省管理成本、实施品牌管理，和促进物业管理企业的规范化和社会化发展，全部是十分有益的。
　　三、物业管理企业和产权人、使用人的关系　　物业管理企业受产权人和使用人的委托，对其物业实施管理和维修，对产权人和使用人提供多种服务。物业管理企业和产权人、使用人的关系是委托和受托、服务和被服务的关系。
　　(一)产权人和使用人的组成　　产权人(业主)和使用人(用户)的组成比较复杂，从总体上来说，大致可分两类：一是法人团体，二是私人用户。
　　　　法人团体可分为企业、机关和社会团体等。法人团体作为物业的业主，是指物业的全部者不是自然人即个人，而是企机关或社团组织。企业包含多种性质和多种行业的企业企业，机关和社会团体包