东银广场营销策划书.doc

<一期>

目录
一、前言
二、广州市房地产市场分析



三、项目的基本资料理解及优劣分析


四、项目市场定位




五、价格建议




六、项目的整体规划及包装建议









七、其他建议


“互联网”顶端盒上网

八、销售计划安排及开售时间



九、媒体宣传策略




十、百富诚对本项目代理之运作模式

十一、结语
十二、附件
附件一:平面间隔修改建议(图)
附件二:豪华装修材料及设备
附件三:创意装修材料及设备
附件四:《东银广场独家销售代理合同》
一、前言
日前,经与贵司的初步接触, 了解到一些有关本项目的基本现状。敝司根据贵司提供的部分资料,结合敝司多年专业的房地产策划代理经验,撰写成此份初步策划建议书,以期为贵项目之顺利发展提供有效建议。
同时,敝司亦衷心希望能与贵司建立进一步的合作关系,并为贵司新开发项目下一步推广的销售奠定坚实的基础,最终以贵项目达到最理想的销售为目标。
二、广州市房地产市场分析


1997年以来,市区预售商品住宅批出量波动幅度较大。1998年,由于楼市成交保持上升趋势,集团购房明显增加使发展商信心增加,发展商加快项目动工速度,使得当年的预售批出量比97年增长43%,是近年罕见的增幅。到1999年之后,商品住宅预售批出量逐渐放缓,%,%,%,其主要原因是从1999年初起广州市国土房管局按有关规定对预售项目进行严格审批,使市场供应量明显减少。
图1:各年批准预售量与登记成交量比较
资料来源:广州市房地产信息中心
在登记成交量方面,因受实施住房货币化分配,结束实物分房政策,集团购房大幅减少的影响,1998年登记成交量出现大幅增长,之后转为持平或略有下降的趋势,今年原八区的住宅成交比上年下降4%。可以说,广州市新增的住宅成交主要来自番禺。而商品住宅成交登记量占预售批出量之百分比呈上升态势,在一定程度上反映出住宅市场供大于求的状况得到初步缓解。

由于受供求关系的影响,广州市住宅物业的登记成交均价,自1996年以来,基本呈逐年降低趋势,其中高层住宅物业的成交均价下降趋势最为明显,从1996年的7,372元/平方米降到2001年的5,168元/平方米,%,这主要是受到售价稍低的小高层住宅供应量上升及市区高层售价下降的影响。
而多层住宅物业的成交均价相对较为平稳,基本保持在4000元/平方米的幅度。而到2001年,原八区多层住宅因供应量少的缘故,价格开始逐步上升,%。
另外,今年首次把番禺、花都数据纳入统计范围,而此两区的住宅价格与原八区的价格有较大差距,相应的把成交均价大幅拉低。
图2:广州市历年住宅成交均价对比单位:元/平方米
资料来源:广州市房地产信息中心


随着广州城市总体规划“北优、南拓、东进、西联”政策的确立,目前海珠区内连成的跨江桥梁已增至12座,内环路的开通、地铁二号线的动工以及三号线的立项,令区内的交通状况得到较大的改善,为区内房地产的蓬勃发展创造良好的商机。住宅推售数量和成交面积一直位于各区前列。2001年全区批准预售面积、,均仅次于番禺居市属十区的第二位。%,%,海珠区住宅市场供需两旺。

海珠区2001年的高层住宅成交均价为4934元/平方米,%;多层住宅成交均价3848元/平方米,%。从2001年每月成交均价走势看,海珠区高层总体价