房地产评估市场比较法.ppt

房地产评估市场比较法
第一节 市场比较法的基本原理
一、市场比较法的概念
别称：市场法,交易实例比较法,比较法 
是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修
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房地产估价机构和估价人员，应当建立房地产交易实例库，这是从事房地产估价的一项基础性工作。
交易实例库的建立可通过制作成交易实例卡片，分门别类存放；或将搜集到的交易实例分门别类存人计算机中，这样有利于保存和在需要时查找、调用。
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二．选取可比实例
需要从中选择符合一定条件的交易实例作为估价中用于参照比较的交易实例。这些用于参照比较的交易实例，称为可比实例。
条件：类似房地产；成交日期与估价时点相近；是或可修正为正常价格。
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可比实例选取得恰当与否，直接影响到比较法评估出的价格的准确性，因此应特别慎重。选取的个数：3－10个(含3个、含10个) 选取的可比实例应符合的要求：
用途相同；
结构类同
区域类似
价格类型相同
时间接近；
正常交易
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在实际选取时，上述四个方面可具体化为下列8点：
1．可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区。
2．可比实例的用途应与估价对象的用途相同。
这里的用途主要指大类用途，如果能做到小类用途也相同则更好。大类用途一般分为：(1)居住；(2)商业；(3)办公；(4)旅馆；(5)工业；(6)农业等。
3．可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同。
这里的建筑结构主要指大类建筑结构，如果能做到小类建筑结构也相同则更好。大类建筑结构一般分为：(1)钢结构；(2)钢筋混凝土结构；(3)砖混结构；(4)砖木结构；(5)简易结构。
4．可比实例的规模应与估价对象的规模相当。
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5．可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般不能作为可比实例。
6．可比实例的交易类型应与估价目的吻合。
交易类型主要有土地使用权协议出让、一般买卖、租赁、征用等。为抵押、抵债目的的估价，应选取一般买卖的交易实例为可比实例。
7．可比实例的成交日期应与估价时点接近。
交易实例的成交日期与估价时点相隔一年以上的不宜采用，因为难以进行交易日期修正，即使修正也可能出现较大偏差。
8．可比实例的成交价格应是正常成交价格，或可修正为正常成交价格。
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三、建立价格可比基础(五统一)
建立价格可比基础包括5个方面：
1、统一付款方式；
2、统一采用单价；
3、统一币种和货币单位；
4、统一面积内涵；
5、统一面积单位。
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1、统一付款方式     由于房地产的价值量大，成交价格往往采用分期付款的方式支付。
估价中为便于比较，价格以一次付清所需支付的金额为基准。就需要将分期付款的可比实例的成交价格折算为在其成交日期时一次付清。
具体方法是货币的时间价值中的折现计算。p76
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例题：
某宗房地产的交易总价款为30万元，其中首期付款20％，余款于半年后支付。％，则在其成交日期时一次付清的价格是多少？
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，建筑面积100平方米，首期付款12万，其余半年后支付8万，1年后支付4万，一直年利率为10%，则可比实例的实际价格为（）元/平方米。
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2、统一采用单价     在统一采用单价方面，通常为单位的价格,单位不一定是面积。
土地：单价、楼面地价
建筑物：建筑面积、使用面积、套内建筑面积
仓库：单位体积 码头： 泊位
停车场：车位 旅馆： 房间或床位
电影院：座位 医院： 床位
保龄球馆：球道 网球馆：网面
注意：有些可比实例适宜先进行某些修正后，再转化为单价进行其他修正，因为这样处理时，价格修正更容易、更准确。
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3、统一币种和货币单位
在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格成交日期时的市场汇价。
但如果先按原币种的价格进行交易日期修正，则对进行了交易日期修正后的价格，应采用估价时点时的市场汇价进行换算。    
在统一货