房地产评估 市场比较法.ppt

房地产评估__市场比较法
一簇蓝色精灵的小确幸
CHENYING0907
第二节 市场比较法的步骤
；
2．选取可比实例；
3．建立价格可比基础；
4．进行交易情况修正；
5．进行交易日期修正；
6．进行房地产状量大，成交价格往往采用分期付款的方式支付。
估价中为便于比较，价格以一次付清所需支付的金额为基准。就需要将分期付款的可比实例的成交价格折算为在其成交日期时一次付清。
具体方法是货币的时间价值中的折现计算。p76
例题：
某宗房地产的交易总价款为30万元，其中首期付款20％，余款于半年后支付。％，则在其成交日期时一次付清的价格是多少？
，建筑面积100平方米，首期付款12万，其余半年后支付8万，1年后支付4万，一直年利率为10%，则可比实例的实际价格为（）元/平方米。
2、统一采用单价     在统一采用单价方面，通常为单位的价格,单位不一定是面积。
土地：单价、楼面地价
建筑物：建筑面积、使用面积、套内建筑面积
仓库：单位体积 码头： 泊位
停车场：车位 旅馆： 房间或床位
电影院：座位 医院： 床位
保龄球馆：球道 网球馆：网面
注意：有些可比实例适宜先进行某些修正后，再转化为单价进行其他修正，因为这样处理时，价格修正更容易、更准确。
3、统一币种和货币单位
在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格成交日期时的市场汇价。
但如果先按原币种的价格进行交易日期修正，则对进行了交易日期修正后的价格，应采用估价时点时的市场汇价进行换算。    
在统一货币单位方面，按照使用****惯，人民币、美元、港币等，通常都采用“元”。
4、统一面积内涵     在现实房地产交易中，有按建筑面积计价，有按套内建筑面积计价，也有按使用面积计价的。它们之间的换算如下：
5、统一面积单位     在面积单位方面，中国大陆通常采用平方米(土地的面积单位有时还采用公顷、亩)，美国、英国和中国香港地区****惯采用平方英尺，日本、韩国和中国台湾地区一般采用坪。
它们之间的换算如下：
平方米下的价格=亩下的价格÷
平方米下的价格=公顷下的价格÷10000
平方米下的价格=平方英尺下的价格×=平方英尺下的价格÷
平方米下的价格=坪下的价格×=坪下的价格÷
p101
例题： 搜集了甲、乙两个交易实例。甲交易的房地产的建筑面积200平方米，成交总额80万人民币，分三期付款，首期16万人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元于一年后付清。乙交易实例房地产的使用面积是2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次付清。如果选取这两个交易实例为可比实例，试在对其成交价格做有关修正，调整之前进行“建立可比价格基础”的处理。（假设当时的人民币年利率为8％，人民币与美元的兑换率为1美元＝，该类房地产的建筑面积和使用面积的关系为1：）
交易实例
面积
成交
价格
付款方式
甲
建筑面积200平方米
80万
人民币
三期付款，首期16万人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元于一年后付清
乙
使用面积2500
平方英尺
15万
美元
一次付清
统一付款方式→统一采用单价→ 统一币种和货币单位→ 统一面积内涵→统一面积单位
（1）统一付款方式：
成交日期一次性付清为基准:
甲总价＝16＋32/(1+8%)+32/(1+8%) =(万元人民币)
乙总价＝15（万美元）
（2）统一采用单价
甲单价＝764220/200 = (元人民币/平方米建筑面积)
乙单价＝150000/2500 = 60(美元/平方英尺使用面积)
（3）统一币种和货币单位
甲单价＝(元/平方米建筑面积)
乙单价＝60×＝498（元/平方英尺使用面积）
（4）统一面积内涵
甲单价＝(元人民币/平方米建筑面积)
乙单价＝498× =(元/平方英尺建筑面积)
使用面积下价格*（使用面积/建筑面积）=建筑面积下价格
（5）统一面积单位
甲单价=(元人民