房地产政策管理法规.pptx

2021/12/4 星期六
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房地产政策法规
2021/12/4 星期六
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课程简介
本课程主要是对有关房地产有关法律和法规及其有关政策的进行一下初步的了解，并通过阅读辅导教材和听取辅导讲座来进行深一步的学****和认识。使学管理中主体、行为、责任的法律制度构成。
2021/12/4 星期六
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中华人民共和国城市房地产管理法
一 总那么
1.       制定原因
为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康开展。
2.       遵守本法的情况
在中华人民共和国城市规划区国有土地〔以下简称国有土地〕范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。
本法中的概念
〔1〕       房屋：是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。
〔2〕       房地产开发：是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行根底设施、房屋建设的行为。
〔3〕       房地产交易：包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。
3.     机构设置及其职权
国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。
县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。
二 房地产开发用地
●     土地使用权出让
：指国家将国有土地使用权〔以下简称土地使用权〕在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
2. 土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地方案。
：拍卖、招标或双方协议方式。
采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。
；
土地使用权出让应当签订书面出让合同，由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。

土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定，提供出让的土地；未按照出让合同约定提供出让的土地的，土地使用者有权解除合同，由土地管理部门返还土地使用权出让金，土地使用者并可以请求违约赔偿。

国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。
7．土地使用权因土地灭失而终止。
〔二〕土地使用权划拨
1．概念：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。
2．以下可由县级以上人民政府依法批准划拨
〔1〕国家机关用地和军事用地；
〔2〕城市根底设施用地和公益事业用地；
〔3〕国家重点扶持的能源、交通、水利等工程用地；
〔4〕法律、行政法规规定的其他用地。
三：房地产开发
1．房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原那么，实行全面规划，合理布局、综合开发、配套建设。
2．超过出让合同约定的开工开发日期满一年未开工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未开工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者开工开发必需的前期工作造成开工开发迟延的除外。
3．国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。
4．设立房地产开发企业，应当具备条件
〔1〕有自己的名称和组织机构；
〔2〕有固定的经营场所；
〔3〕有符合国务院规定的注册资本；
〔4〕有足够的专业技术人员；
〔5〕法律、行政法规规定的其他条件。
设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。
5．房地产开发企业的注册资本与投资额的比例应当符合国家有关的规定。
四：房地产交易
〔一〕一般规定
1．房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
2． 国家实行房地产价格评估制度。
3． 国家实行房地产成交价格申报制度。
〔二〕房地产转让
1．概念：房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
2．房地产不能转让的情况
〔1〕以出让方式取得土地使用权的，不符合以下条件的不得转让
①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发