xx广场项目商业计划书.docx

XXXXXX 广场项目
商业计划书
第一篇概况
一、项目概况
1、地理位置
马鞍山市位于长江下游南岸、安徽省东部，东临石臼湖与江苏溧水 县和高淳县交界；西长江与和县相望；南与芜湖市郊、芜湖县、宣城县 接壤。至芜湖市003年人均GDP1858美元，城镇人均可支配收入 8749元，人均


消费性支出6610元，各项指标均列安徽省首位。
•马鞍山市是全国“卫生城市”、“园林城市”、“旅游城市”，联合 国“最佳人居奖”，现在新目标是建设一个“生态马鞍山”
•市政府提出今年着力打造的道德为支撑、产权为基础、法律为保 障的“信用马鞍山”。
第二篇项目定位
一、市场需求分析
当前，无论是国际环境与国内形势，无论是马鞍山市本身的城市化 进程与开发、开放战略的实施，都将给市场带来巨大的商机。其理由为:
1、外国资本的涌入与民营资本的迅速扩张必将大大加快中国工业化 与国际化进程。各省市国家级和地方级的经济开发区建设如火如荼，方 兴未艾。
2、今后一段时间内国家将继续实施积极的财政政策与稳健的货币政 策，从而以加大基础设施投入、政府购买、扩大出口和提升消费水平等 途径来有效地拉动内需，保持 GDP勺高速增长。
3、大都市圈的规划、城市圈的扩张、旧城的改造和建设，提升城市 经营管理水平，改善城市生态环境。
4、市政府提出要通过三步走，翻三番，确保“两个率先”目标的圆 满实现。第一步到2006年，GDPt匕2000年翻一番，人均超2500美元;
第二步到2012年，GDP达至y 5000美元，人均可支配收入达18000元。从 总体小康到全面实现小康，广大的人民群众必将首先受惠，增加收入, 提咼货币的可支付能力。
上述四个方面最终归结到一个城市的生产性消费和生活性消费将出 现较明显的增长。而从产品消费的种类上讲，主要集中在建材、家电、 家具、休闲娱乐类消费、汽车和居住上。因此，以这类产品为销售对象


的市场必然会遇到十分看好的商业机会。
本项目所在的马鞍山市新区控制性规划 ***用地，处于江东大道以 西、圆桥路、葛羊路以北和红旗路围成的区域内，西与老城区相毗邻,
北与慈湖工业园及马钢新厂区相接壤，东为 3万人的居住小区和宁马高 速出口，是马鞍山的东大门；南为花果山公园。规划中的南京至芜湖轻 轨沿江东大道而过；西面的铁路货运站及国道、长江码头是建立大市场 现代物流的得天独厚的条件。我们在经过多次的实地考察之后，对这一 区域的特点进行详尽的分析，认为：从马鞍山市政府业已确定的开发、 开放总体战略考虑，这一区域处于老城区与新城区的交界处及城市东大 门，比较适宜于建设一个集大市场、餐饮、宾馆、休闲娱乐、商务办公、 住宅等物业的新的商业城。
二、产品竞争分析（因住宅类物业供不应求，仅对商业地产进行分 析）
1、本地同类市场如华东国际装饰城、花山路建材市场、解放路商业 街等规模较小、品种单一，无法满足消费者需求，造成消费外流;
2、南京江宁区在建中的同曦建材市场会对本案有一定冲击， 但距离、 成本和租金是本案的优势，大而全、有文化、有品位、有创新是本案的 核心竞争力;
3、芜湖建材市场开发经营很不成功，对本案影响不大。
三、项目定位
立足马鞍山，辐射芜湖、巢湖、江宁的建材、家俱、服装、家电、 农副产品等集散地，同时成为马鞍山、南京的餐饮、休闲、购物和娱乐 中心，成为马鞍山市新的商业中心。
四、SWO分析要点:
1、STRENGTH优势点）：
1）本案处于马鞍山新城区规划方案的重要地块，距离市中心仅五分 钟车程，人流，车流引入比较方便;
2）本地块就位与宁马高速出入口，由红旗路、葛羊路连通市中心, 江东大道贯通南北，足可涵盖南京、芜湖、马鞍山三大市场，交通便捷,


地理位置优越，地段优势明显;


3）规模大，占地面积830000平方米，建筑面积约900000平方米;
4）配套完整，整个区域包括：四星级酒店、多功能商务楼、家居用 品批发市场、建材批发中心、餐饮休闲、购物广场、住宅、别墅等;
5）位于地块北侧，江东大道和红旗北路口有一个公交总站，乃将来 的客流集散中心，人流汇聚，物品集散;
6）地块东即将兴建3万人的居住区，花果山东己建重点中学和将建
2万人居住区。
2、
WEAKNESS可题点)
1)
地理位置虽然优越，但北侧的红旗路尚未建成;


2)
整个项目周期长，投资规模大，必须合理筹划，建立多渠道资金
来源;
3)
目前项目周边