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广州紫霞山庄前期调研报告201110191 广州梯面紫霞山庄前期调研广州城镇发展概况广州陵园产业发展趋势地块分析及开发建议成本效益初步核算 BUSINESS 2 人口大市,居民生活水平不断提高,消费需求畅旺 2011 年广州市人口 1270 万。 2011 年,我市城市居民年人均可支配收入为 37833 元。随着收入水平的提高,居民消费结构升级加快,居民家庭支出中的服务性消费支出逐步扩大。 2010 年,城市恩格尔系数为 % ,作为生老病死,这个固定支出也逐年提高。广州依托繁荣的经济发展,吸引着许多人才前来扎根定居,各个行业持续的高速发展,土地资源日渐紧缺,陵园产业随即成为各行业中发展潜力最巨大的之一。广州市发展概况 BUSINESS 3 ?梯面镇?是广州市辖区内唯一的山区镇,位于广东省广州市花都区的东北部,全镇共同 8个行政村。全镇人口 9044 人, 面积 万多亩。东与从化市交界北与清远市接壤,距花都区政府所在地新华镇距离 24 公里,距广州市区仅 40 公里。其拥有深厚的历史文化底蕴,浓郁的客家文化风情,丰富的旅游资源,镇区内遍布名山秀水,景色迷人,空气清新。?交通状况?梯面镇位于广州市花都区北缘,在珠江三角洲 1 小时经济圈内,东北与从化交界,西北与清远市接壤,距广州市区 35 分钟车程,临近空港, 距广州新国际机场仅 15 分钟车程。梯面镇的位置及发展 BUSINESS 4 ?生态资源?有“广州北肺”、“广州第二白云山”之誉的群山叠翠,碧水流泉,树林茂盛,野物繁多,空气清新,每立方米森林负离子含量达 12000 个,噪音指数仅 30 分贝,自然生态环境优美,旅游资源十分丰富,极具开发价值。紫霞山庄是游览区之一。乃先人的永久安身之风水宝地。梯面镇的位置及发展 5 广州梯面紫霞山庄前期调研广州城镇发展概况广州市陵园产业发展趋势地块分析及开发建议成本效益初步核算 BUSINESS 6 人口集聚+老龄化严重+思想制约=消费需求畅旺自 2007 年开始,广东成为第一人口大省。随着广州中心城市功能不断强化,广东人口向广州集聚的态势亦不断加强。广州市人口年龄结构处于“人口红利”时期。据 2010 年第六次人口普查悉,全国 0-14 岁人口占总人口的 % ,下降 % ; 60 岁及以上人口占 % ,上升 % ,其中 65 岁及以上人口占 % ,上升 % 。随着广州市人口不断增加,以及人口老龄化不断严重,殡葬业的需求将会不断加大。据统计每年广州的尸体火化量约 万具,也就是说, 每年新增 万份骨灰。此外而与人口增长随之而来的经济发展,亦使人们花费或愿意花费在殡葬上面的钱财更多。广州陵园产业发展趋势——殡葬业现状由于受几千年封建传统陋俗的影响,骨灰安葬的丧葬****俗在人们的脑海中根深蒂固,此外隆丧厚葬的世俗思想仍左右着相当一部分群众的丧葬行为。 BUSINESS 7 墓地资源越发紧张?广州墓地资源稀少,供求关系一直紧张,特别是一些交通便利、环境优越、“风水好”的墓地更是供不应求。虽然《殡葬管理条例》有相关的明确规定,但不少商家利用了供需紧张的趋势,乘机囤积墓地,哄抬价格,导致墓地资源越发紧张。据了解,目前广州市有中华墓园、金钟墓园等 11 家经营性公墓,全市墓地面积不到 4000 亩地,墓园的地是用一块,少一块。而且广州市早已提出,今后原则上不再审批建新的经营性墓地,现有的公墓也不作扩建。以目前的消耗程度来计算,广州的墓园在 8年内趋于紧俏。目前,近市区的墓园仅有 7间手续齐备。目前在骨灰的处理方式上,八成以上的市民选择骨灰楼寄存,约 11% 的骨灰安葬在公墓,只有不到 3% 的骨灰用来还林、撒海等。市火葬场是寄存最多骨灰的地方,近 15 万份,接近饱和状态,管理和拜祭难度都很大。广州陵园产业发展趋势——墓地项目现状 BUSINESS 8 风水墓穴高达十多万广州陵园产业发展趋势——墓地项目现状墓地资源越来越少导致墓地出现转让,甚至拿墓地作投资炒卖的现象, “洛阳纸贵”导致墓地有不断升值的利润空间。广州一个普通规格的墓地,从 1999 年的 2万元涨到现在的五六万元,高的甚至十几万。近日,销售人士介绍,花都狮岭的一个墓园,墓位分为标准区、特惠全包区、靓风水区等区域,不同区域、方向、位置的墓位价格都不一样, 最便宜的 8100 元/穴, “少于万元的墓位数量很少,风水位置不太好”,更普遍的是五六万的,风水好的高档墓穴更高达十多万元。此销售人员表示,墓地的价格有升无降,每年都会以 10%-20% 的幅度增长。买墓地,除了给墓位费外,还要另外交安葬费, 20 年的墓地管理费。每平方每年不超过 200 元。还有一笔不菲的费用是建墓费。 BUSINESS 9 ?按照民政部门的统计,在殡葬的各个环节,社会资