商业地产购物中心开发和运营36P.ppt

商业地产购物中心开发和运营36P
Contents
商业地产
购物中心成功的基础因素
购物中心选址
3
3
3
4
3
5
3
11
3
10
3
9
3
8
3
7
3
6
3
2
3较好，否则会形成断层（如放在2楼就不好）
餐饮
各层的边角位置或顶层位置（要考虑饮食的闲置、关灯等因素）
化妆品
赢利强，收租能力高，又很香又好看，一般摆首层
特价场
最顶层（考虑到商场档次）
24
七、经营之道
2、有效出租，收到租金/管理费才是真出租.市场上所谓招商经营难之说，实际上招商是无效出租；衡量购物中心成功的指标：出租率、客流量、商铺流转率、租金管理费收缴率，而租金管理费收缴是根本。
25
招商困难如何解决?
招商者一定要有气势，不能给商户镇住。
看人
看价
知己
知彼
避免过多的讨价还价，否则证明租金不是太合理
了解自己的优劣势
了解商家的经营情况，如它的毛利、人工等。
越谦虚往往越有钱，越是一做下来强调要位置的（如最好的位置我要了），不一定懂生意，因为不知道租金多少就要好位置表示不懂行
27
招商其他补充
（一）常规的装修期
大店：3-5个月装修期
小店：15-30天装修期
（二）关于品牌商户招商的问题
需要品牌、但不是只依赖品牌
天河城很多靠自创品牌，如班尼路是天河城培养起来的。
名牌进来租金很低，大品牌广告很少为项目做（如肯德基做广告很少宣传在天河城），而小品牌做广告时往往宣传在天河城的位置。
28
1
16
8
4
2
一楼
二楼/负一楼
三楼
四楼
五楼
１、SHOPPING MALL最好不超过5层。一般商场不在旺地最好不超过3层
２、主力店的租价是非主力店租价的1/4即非主力店的租金等于主力店的4倍较为合理。
30
业态
所占营业面积比例
所占营业额比例
女装
22%
16%
男服
15%
15%
金饰
19%
28%
音响
10%
12%
日用品
10%
11%
折扣店
11%
10%
运动系列
12%
7%
天河城百货营业面积为3万平方米,其中以男服和金饰的赢利能力最强。
31
1
2
3
4
开业原则
让利原则
持续发展原则
第二轮赚钱原则
在招商初期对商家要进行一定的让利，才能更大机会旺场
SHOPPIN MALL的收益是一个持续的过程,只有做到持续发展原则,才能确保商场的租金收益.
在第二轮的招商过程中,由于商场经过第一轮的发展,已过了让利期,第二轮的招商就要遵循“赚钱“原则了。
第一轮一般赚不到什么钱，如天河城首层第一轮的散铺招商均价为500-600元/平方米/月，第二轮为1000元/平方米/月，第三轮为1500元/平方米/月，第三轮才开始真正赚钱。
5、租金不是衡量效益的唯一标准
七、经营之道
32
Question 2
Question 3
Question 4
Question 5
租户是发展商的战略合作伙伴，工作方式不能吵架
消费者是上帝，租户是老板
商场保安的责任：为顾客服务
提高租价的核心是整个商场品牌的提升
整体的推广活动：商场生命力的标志
33
成功案例
天河城人为地创造了一个商圈
是真正意义上的英雄创造历史
在繁荣天河的过程中起了重要的作用
天河城的经营面积为10万m2,其中吉之岛和天河城百货经营面积为5万m2，这两大主力店对天河城的旺场起了很重要的作用。
在投资回收期方面，2019年—2019年天河城投资收回成本，各年租金收入水平详见后表。
34
附:天河城历年租金收入情况
2019年
2019年
2019年
2019年
2000年
2019年
2019年
2019年
2019年
目前,国内一线城市的大型SHOPPING MALL的整体平均租金为100元/平方米/月,二线城市约为30元/平方米/。
35
附:天河城的成功原因总结：
前提——地理位置的优越
基础——市场定位的正确
保证——经营策略的对路
手段——物业管理的完善
36
八、购物中心增值效益：广告、推广
1、广告推广活动制造人气，为购物中心项目创造间接效益
2、善用商户和场地资源，节省广告推广开支
3、广告和推广活动收入
37