商业地产购物中心的开发和运营 36P.pptx

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主讲人:杨军艇先生
——广州百嘉信地产集团
——副总经理兼商业地产总经理
2008年3月
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Contents
商业地产
购物中心成成功的基础础因素
购物中心选选址
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购物中心如如何获利
商铺销售—中国购物中中心难解之之困
购物中心开开发经营的的市场导向向
经营之道
购物中心增增值效益::广告、推推广
经营管理团团队
购物中心与与住宅房地地产开发运运营的差异异
购物中心开开发流程
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一、商业地地产
1、商业地产产综述
2、商业街
3、批发市场场
4、酒店、写写字楼
5、购物中心心
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二、购物中中心成功的的基础因素素
1、市场承托托力
2、充足的资资金
3、合理的建建筑规划
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三、购物中中心选址
“第一是选选址,第二二是选址,,第三还是是选址”,,这是商界界耳熟能详详的一句名名言,购物物中心的成成功,同样样离不开这这一前提。。根据我的的经验,购购物中心选选址要考虑虑四个主要要因素:
1)消费人口,,客流量
2)交通状况
3)商业环境
4)地形特点
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1、地点
商圈不可移移动性
(如香港的尖尖沙咀多年年来都是商商业旺地)
城市发展方方向性
(如天河城的的成功
也有赖于城城市东
移的发展方方向)
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三、购物中中心选址
地形特点(六不宜))快速速路旁没缓缓冲区不宜宜高架路路、立交桥桥下不宜斜斜坡顶不不宜台阶阶太高不宜宜火车站、汽汽车站旁不不宜不是是客流必经经之路的地地下层不宜宜
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2、人流
有可能达到到性
消费群的固固定性
花花世界的的人流到达达性差,故故不可能做做个SHOPPINGMALL
华南MALL也是因为没没有固定消消费群,所所以难以经经营成功
东莞第一国国际里的中中华百货,,星期日15:30去只有2个顾客。
天河城有80万固定消费费群,尤其其是7家珠宝店的的生意比其其他MALL好
但天河城百百货的虎门门店也失败败,因为中中国二线城城市不是太太适合百货货
反而是超市市或大卖场场+散户的经营营模式比较较适合。
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3、定位
整体市场的的适应性
购买力的可可能性
1、每个城市市只允许少少量的如丽丽柏广场这这类的纯高高档商场,,而一般SHOPPINGMALL的主要顾客客为城市的的白领及中中产阶级,没有2000-3000元/月收入的人人群,难以以成为MALL的消费主力力
2、一线城市市10万m2SHOPPINGMALL需要10万人流的支支持,二线线城市至少少需要5万人流的支支持
一个地区生生活水平及及消费力的的表现:
1、最低生活活保障水平平(如广州州是680元/月,南昌是是380元/月)
2、平均楼价价
上述两项亦亦是商场租租价定位的的依据。
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前提:
2、如何说服服投资者、、老板,SHOPPINGMALL投资经营最最少要有3年时间的守守业期;
商业地产的的各相关方方
老板/政府
经营操盘者者
租户
消费者
四、购物中中心如何获获利
1、购物中心心获利是一一个长远的的过程。
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