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本案的商业阐述
COMMERCE EXPLAIN
本案的市场状况
本案商业市场调查示意图
本案的商业阐述
商业是本案的基本特性，是为销售建立良好坚实的后续做的铺垫。商业题材是否 可以出其不意以新取胜,是销售能否成功的关键之一，商业按照得房率55%计算,实际面积约为2134平方米
2、 二至五楼按照得房率60%计算，每层实际面积约2328平方米
3、 租赁面积依照实际面积计算
。楼层租赁理论价格（未含物业管理费）：
1F
2F
3F
4F
5F
楼层实际面积
2134
2328
2328
2328
2328
平均租金单价





单铺平均面积
20
15
15
15
10
单铺年均租金
万
万
万
万
万
楼层年租总价
390万
323万
221万
170万
127万
年1-5楼租金收益1231万元
租金定价标准以本商圈市场调查为参考基础
01-5楼物业费理论价格
1-5楼物业费均价35元/平方米/月
1-5楼实际面积合计11446平方米
1-5楼年物业费收入480万元
物业费标准以新田市场（39元/平方米/月）为参考
•商业筹建成本：
。内装费用：
鉴于甲方的交房标准的前提下：
1、 1-5楼基本考虑为租赁型商铺，基本无乙、丙工程费用,仅预备150万作为部
分调整费用（主要在工程方面）；
2、 装修小计：150万元；
。设备及物品费用：
1、 1-5楼仅综合布线和背景音乐设备依照10万元计算
2、 办公设备、家私、保安设备、保洁设备40万元计算
3、 不可遇见的杂费20万元
4、 设备及物品费用小计70万元
。人员及耗材
1、 内部管理人员：500元/月*15人*（陆续到位）=
2、 一般管理人员：350元/月*30人*（陆续到位）=
3、 办公耗材及公关差旅依照每月3万元*6个月=18万元
4、 人员及耗材小计24万元
O广告费用包含在销售广告中不做另行支付
。上述小计244万元
•商业营运成本：
。营运期能耗费用
1-5楼依照公用面积约7760平方米，全年能源费用约180万元
。管理人员
500元/月*15人*12个月=9万元
350元/月*30人*12个月=
。办公及广告
依照10万元/月计算。即120万元/年
。
•三年经营期总成本：
本案筹建成本为244万元，依照三年分摊,

+=
按照1-
•超市的营运情况概述：
由于受到发展商要求超市自营的要求，本案暂不对超市进行总体财务分析，根 据3880平方米的超市，属地市场人均在超市的消费单价约20元,本案超市年业 绩预计为3000万元,年需要150万有效顾客支撑，日均4100人次的有效顾客, 按照1： 5的人流计算，每日来店数量约20000人,与侯马总人口 23万相比较, 约为1： 。
按照超市毛利率5%计算，本案的超市年收益约为150万元。
• 6-7楼的营运情况概述：
由于本案的6-7楼为特殊的餐饮、娱乐业种，需要以整馆的方式进行经营，由于 其特殊性，本规划对改二层楼不进行财务分析。
本案的财务分析
FINANCE ANALYSE
本案的财务分析
•本案B1F-5F销售价格:
「楼层」
B1F
1F
2F
3F
4F
5F
「总面积.
3880
3880
3880
3880
3880
3880
平均单价






楼层总价
1940
5820
3880
2910
1940
1552
•本案B1F-5F租金价格:
1F
2F
3F
4F
5F
楼层实际面积
2134
2328
2328
2328
2328
平均租金单价





楼层年租总价
390万
323万
221万
170万
127万
•本案B1F-5F物业价格:
1F
2F
3F
4F
5F
楼层实际面积
2134
2328
2328
2328
2328
平均物业价格
35元/平方米/月
楼层年租总价
万
万
万
万