2010年度无锡融创·理想城市二期·智汇山营销提报.pdf

融创·理想城市
二期·智汇山
2010年度营销提报
PART 1-市场篇
整体市场研判
市场篇目录区域市场研判
竞争个案研判
结论与建议
2009年无锡宏观市场分析
◆房地产开发投资呈逐月提升态势;
◆市民购房热情持续旺盛;
◆高中低各档楼盘成交均有大幅度增长;
◆高端物业供求比例有所放大。
在2008年年底出台的一系列楼市宽松政策的刺激下,伴
随着开发商降价促销以及刚性需求的集中释放,无锡房地产
市场成交量在经历了短暂的休眠之后逐渐实现回升,从2009
年五月份开始更是出现了成交量价的高位运行。2009年各面
积段房源新增供应创出新高,大面积段房源的供应量在下半
年的增长幅度高于整个住宅市场。
惠山
副中心锡山
副中心
山北中心区
副中心
蠡湖新区
新城副中心
滨湖
副中心
在市中心日益飞涨的房价压力下,在各个区域副中心配套、交通等条件
的日益发展形成的同时,消费者开始把置业趋向逐渐向各个副中心进行
转移,09年下半年惠山新城区域表现尤为明显。
各板块房市现状特点对照
惠山新城
轻轨概念驱动:居住氛围+价格驱动
区域特点:刚性需求首选+投资趋势出现
价格区间:4500-6000元/平米
滨湖新区
资源驱动:大有太湖,小有蠡湖市中心资源驱动:沪宁高速,机场,产业驱动
区域特点:宜居、养老、度假区域特点:工作居住快速缔结、投资
价格区间:8000-17000元/平米高端物业价格区间: 6000-9500元/平米
价格走高
南长清扬路沿线
资源驱动:文化、市政、传统
区域特点:投资、改善型居住
价格区间: 7000-15000元/平米
各板块2010年走势预判
惠山新城
继续走高:涨价放量
随着轻轨一号线的开工的促进,
将带动整个惠山新城板块的大幅度提升
=>居住、投资价值高度呈现
滨湖新区
市中心
高举高打:大涨价大放量高端物业加速上扬:大涨价小放量
建设的日渐完善价格加速经济复苏带动产业发展
+资源的被高度重视上涨+投资客看好产业人群
+大存量的被迫放量+万科等项目高价运行
=>向往生态生活的人群和投资客涌入=>向中高档价位和客群逼近
南长清扬路沿线
加速上扬:小涨价大放量
太湖广场+清扬路沿线
是无锡的新CBD及文化人居流域
与市中心的直线与心理距离都最近
价格有足够上涨的理由
=>看好其发展潜力的中高端客户流入
2010年整体趋势分析
根据无锡房地产市场所表现出来的运行特点可以推断,2009年终至2010年
上半年商品房成交将保持平稳态势,下半年市场将出现不明确性。
◆2009年的火爆购房消费将持惯性延续态势;
◆通货膨胀预期下市民通过购房实现保值增值的意愿依然强烈;
◆买涨不买跌的心理态势还将在今后一段时间内继续得以表现;
◆忧虑政策变化,不少市民或将在年底集中入市;
长远来看,国家遏止房价、优惠政策终止、购房成本增加将使明年下半年的市
场存在一定的不稳定性。
房地产行业作为拉动经济的一枝独秀作用不具持续性。
在新的经济增长点尚未显现出的情况下,国家在出台了一系列刺激楼市的政
策的同时,也致力于解决中小企业融资困难、升级改造产能过剩行业、促进
新兴产业发展、优化产业结构等较为全面的经济结构调整战略布局。希望通
过更多的行业共同发展来提升。这些方针政策的出台以及
其他行业的发展必将改变房地产一枝独秀的局面。
未来惠山新城随着地铁发展会进入一个整体新城运营期,包括地铁
沿线商业及周边产业经济点会在三至五年内着陆;
房地产行业在本区域第一支柱产业的现象在短时间内不会改变,而
政府的扶持与引导会继续使得市区新增家庭北迁,并在未来二至三
年内形成趋势;
高端客群关注本区域产品的焦点会明显多于地段焦点,地铁等交通
因素尚不足以成为高端产品发展的土壤,产品特色决定客层。
惠山新城房地产市场“花园洋房”、“廉价房源”等象征已经转
向“城市别墅”、“轻轨时代”,最终将真正融入无锡房地产发展
格局。