2022年房地产估价师(估价原理与方法)考试题库评估300题带答案解析(云南省专用).docx

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一,单选题(共200题,每题1分,选项中,只有一个符合题意)
1、从估价的角度来看,开发商自有资金应得的利息也要与应获得的()分开。




【答案】ACI9G2D8J1K2B1J6HO3Y2J8A6I2V8T5ZR5I6N9X1I3N2H5
2、“有诸内,必形诸外”反映了“整体观念”中的




【答案】CCF8F9D2M6B4U6Z8HH9Y2I5G2K8I1B10ZV8K5H1C1A4C5Z3
3、卖方5年前以贷款方式购买了一套建筑面积为85m2的住宅,贷款总额为45万元,期限为15年,年利率固定不变为6%。采用等额还本利息照付方式按月还款,现买卖合同约定买方付给卖方50万元,并承担卖方应缴纳的交易税费及尚未偿还的购房贷款。若卖方、买方应缴纳的交易税费分别为正常成交价格的6%和4%,则该住宅的正常成交价格为()元/m2。




【答案】ACR3A6R6J10Z4F2K6HY4T8J3M9Q7C5N4ZP4V10D5H5M8Z8Q5
4、欠债到期要还,无奈只有出售房地产偿还,这种情况下房地产的成交价格往往()。




【答案】CCO7N8T8I7N3M3N2HG4R6C8Q10S10F8B3ZA2N7K1P6J8O10G8
5、下列对房地产的不可移动性的说法,错误的是()。




【答案】CCC8F3L9N10P2J4S10HU5L1I7P1W6X5G2ZI4O2B8A3S9E1P10
6、在假设开发法的现金流量折现中,估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是()。




【答案】BCK1U8R3B10I8R5U10HD10F4A7T4Q5Z8L5ZK7F9X9J4B5G5K10
7、某工业用房占地面积为5000m2,,土地单价为2400元/m2。现可依法变更为商业用房并增加2500m2建筑面积,现时商业用地的楼面地价为5600元/m2。该工业用房变更为商业用房理论上应补缴地价()万元。




【答案】DCZ2M2Q6N2I8T7A10HH3P7T8A6A3A9U3ZM10W8E10V4A8I8H7
8、当重新开发完成后的房地产价值减去重新开发的必要支出及应得利润大于现有房地产价值时,应以()为前提进行估价。




【答案】DCD7T2A5V10V8I10S8HS3I4J4N8W10H9B9ZI8F2F10O10S2J10D7
9、房地产估价之所以要遵守价值时点原则,是因为()。




【答案】ACT1W4C6T7N8E8X3HR7G9E9I7T8X6W2ZC6Q6H4B1Z4A8N7
10、建筑物折旧的求取方法中,()是最简单和迄今应用最普遍的一种求取折旧的方法。




【答案】ACE2K5X6E5S6I3P5HY7D5G1D9M2C10Y1ZL3X7D1K1F7A9P6
11、一块前后临街、总深度为50m的矩形宗地,其前街路线价为5000元/m2,后街路线价为3800元/m2。如果按重叠价值估价法,该宗地的前街影响深度为()m。




【答案】BCV10L9S10B1A1L8L8HR4N7E1S4P1W4J10ZH3A4Q3O6G8S8H1
12、某企业开发某土地,土地重新取得成本为1000元/平方米,正常开发成本为1500元/平方米,管理费用为前两项的5%,投资利息占直接成本的5%,销售费用为100元/平方米,直接成本利润率为6%,则开发后的地价为( )元/平方米。




【答案】DCG8G4J1M7K9I5O10HD4Z2C6E7P2X6W9ZB2N3S7X9M2O7G3
13、认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时,应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提进行估价。对现有建筑物应进行装修改造的条件是:预计装修改造后房地产价值的增加额()装修改造费用。




【答案】ACB6H7T6H3P4T9V9HW4A2C8V9U8L3U3ZN8J2L9D8P8H6N8
14、某宗房地产的收益期限为35年,判定其未来每年的净收益基本上固定不变,、、、,报酬率为9%。该宗房地产的价格为()万元。




【答案】CCF5E9S10L2T3X4L3HV8C6S10I3X1U10D1ZJ8A3A1T5Y2Y9W2
15、某租赁期限为20年的土地拟建设批发市场,承租人投入建设成本费用为3500万元(建设期内均匀投入)。建设期为1年,建成后可全部租出,每年可获得净利润600万元(未扣除应支付的土地租金)。若承租人要求的年报酬率为10%,则可支付的土地租金为()万元/年。




【答案】CCN3B7H2V5K6B9U6HU7O1D4E7V7A3J7ZU3E6X6T6X2K9D7
16、( )是指因承租人拖欠租金等造成的收入损失。




【答案】ACW4F8G4F4N5V3N3HB4W9A10M4Y9I6L6ZX4S3X10Z5S1X10T3
17、收集信息()的交易实例,是提高估价精度的一个基本保证。
、完整、准确
、完整、真实
、真实、完整
、真实、准确
【答案】DCH3O5J2K5W5K5P5HU5Y8S3D4U9L6K10ZR7E2T2D10T8M2N3
18、拍卖抵押房地产时,抵押合同签订后该土地上新增房屋与抵押财产一同拍卖的,对拍卖新增房屋所得()。




【答案】DCQ4Y10Q2D9L4P5R6HK9T8T9P2V5A9A9ZK10A7G2R8F8V5X2
19、资本化率构成中,流动性补偿的流动性是指()。




【答案】BCO5V1W5X4I4C7A6HH3B4J7H2U4R10Y10ZI4T6Z1X10S4J2H3
20、下列哪项不属于三因制宜中的“因人制宜”
,治宜补法,实邪须攻,应兼顾扶正老年慎泻
,慎用补法,勿投峻剂,药量宜轻少年慎补

,慎用辛温
【答案】DCN6J5C3S2P2I1W6HJ2J10Y5P3N5A9Q4ZO5Z3G1R7C5Y3L7
21、收益法中的运营费用率是指()。




【答案】DCU5G2I9P9Q3P8I10HW2L10I7A6F10X4F7ZG10Z2T1Z8D9R7A4
22、用收益法评估某宗房地产的价格时,除有租约限制的以外,应选取()净收益作为估价依据。




【答案】ACZ1X3Y7M7E9M8D4HP8G3H10T1Z9U3Q7ZV1F3G1Z2V3H2S10
23、“从治”又称




【答案】BCX9Z4C4M7P3J5D1HQ7L8A7Y4M4Z1S4ZP9S6X9F7B7L7S1
24、对于正常商品来说,当消费者的收入增加时,就会()对商品的需求。




【答案】CCN2P1M9F9J7V6N3HV1C5X1N4I2N1F9ZE5Y5K3X5M5R1B2
25、房地产的基本存在形态不包括()。




【答案】DCO4I2U9J10B6Q8K2HN4V1J8Z3O4W10Q8ZS10L5K7D10C1D4K4
26、评估某宗房地产2013年10月13日的价格,选取了可比实例甲,其成交价格为3000元/m2,成交日期为2012年11月13日。经调查获知2012年6月至2013年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%,对可比实例甲进行市场状况修正后的价格为()元/m2。




【答案】BCL4Z3T9R9O2X10M6HR7L5M1Z2G8A4Q2ZU3O10A3Y2D6Y5F2
27、某宗已抵押的收益性房地产,年有效毛租金收入500万元,年房屋折旧费30万元,维修费、保险费、管理费等50万元,水电供暖费等40万元,营业税及房地产税等65万元,年抵押贷款还本付息额70万元,租赁合同约定,保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为()万元。




【答案】DCH2V10C4O9X3J5Y4HD5N4M1K2B3N10U10ZX5F5C1L1B1L9T1
28、房地产权利的种类中,属于债权的是()。




【答案】DCY8Z2A4G3M3F2P2HW5L3U1O8Y6P5H1ZD2A2N5T10X4J5Y3
29、下列房地产估价相关活动中,不属于房地产价值评估相关业务范畴的是( )




【答案】CCT4Z10B2E6O2V1E3HR4Y9F3X4K8R8X3ZU3T8B8N7N1T7N7
30、在评估市场价值时,要求对未来净收益的估计是()的。




【答案】BCG7T5Y10J3B10L5G9HQ4N5P6A2X10G10E6ZG10W4L10W2P10D7N8
31、“大骨气劳,短肌,心气抑”是由于




【答案】CCO10W9K9H3R6X5K7HI3L5Q6T1C3C3Q3ZY4D3F9G8N3F3P1
32、卖方5年前以贷款方式购买了一套建筑面积为85m2的住宅,贷款总额为45万元,期限为15年,年利率固定不变为6%。采用等额还本利息照付方式按月还款,现买卖合同约定买方付给卖方50万元,并承担卖方应缴纳的交易税费及尚未偿还的购房贷款。若卖方、买方应缴纳的交易税费分别为正常成交价格的6%和4%,则该住宅的正常成交价格为()元/m2。




【答案】ACK6H8B7G2J5J4T8HI4W1U2W10J6T3A2ZB9B1V1Y2S2R8S4
33、某住宅的建筑面积为100m2,买卖合同约定成交价为10000元/m2,价款分两期支付,于成交日期支付60万元,余款于一年后支付;交易税费均由买方承担。已知买方需缴纳的税费为3万元,卖方应交纳的税费为8万元,并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例选为可比实例,年折现率为6%,则对其建立比较基础后的总价为()万元。




【答案】DCT7F7M7L6I7G6U6HZ9Y5R5Q3Z1Y2M2ZN8C10O6L4T10C1A2
34、某类房地产2013年4月的市场价格为6500元/m2,、、、、、、、,该类房地产2013年10月的市场价格为()元/m2。




【答案】ACD7E5C9I10T3U6E9HT8S6L8Q5L10P4M5ZQ5Q9I8M10J1C10F3
35、现实中的房地产价格、特别是具体一宗房地产价格,直接取决于其( )。




【答案】CCK8I10Y10Z2Q2K5D5HC1J5E9L1G9N1M6ZJ1V7D9Y5J10V8I8
36、从卖方的角度来看,成本法的理论依据是()。